一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃和善意取得兩者是否一樣?

買(mǎi)賣(mài)不破租賃和善意取得兩者是不一樣的，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

善意取得又稱(chēng)為即時(shí)取得，無(wú)權(quán)處分人將其財(cái)物(動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn))轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該財(cái)物時(shí)系出于善意( 合理對(duì)價(jià) 公示)，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣(mài)租賃房屋，是可以的，第三人作為買(mǎi)受人可以買(mǎi)到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣(mài)了，租賃關(guān)系仍然存在，買(mǎi)受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

二、司法解釋第二十條規(guī)定：

“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！边@里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則。

2、規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃的兩個(gè)例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可以買(mǎi)到租賃房屋的所有權(quán)，并且實(shí)際占有，解除原來(lái)的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則約束的，即約定只要賣(mài)房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的約束。

在我國(guó)如果第三人在不知情的情況下，進(jìn)行了相關(guān)物權(quán)的買(mǎi)賣(mài)的話，有可能會(huì)適用于我國(guó)善意取得制度取得相對(duì)應(yīng)的物權(quán)，但同時(shí)也存在著買(mǎi)賣(mài)不破租賃關(guān)系，兩者容易混為一談，但實(shí)際上從本質(zhì)和性質(zhì)上來(lái)說(shuō)是有本質(zhì)方面差異的，都給大家簡(jiǎn)單介紹了。

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