一、買賣不破租賃在破產(chǎn)中適用嗎

破產(chǎn)管理人為了盡可能實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)的價值，通過解除租賃合同的方式來限制“買賣不破租賃”的適用。

1、所謂“買賣不破租賃”，系指在租賃合同關系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關系并不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求將承租人返還租賃物。

我國《合同法》第二百二十九條對于上述概念進行了原則性規(guī)定：即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。同時《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第二十條對此進行了細化：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

但上述法律規(guī)定均為普通法，在破產(chǎn)清算過程中除了適用普通法以外還應當適用《企業(yè)破產(chǎn)法》等特別法的規(guī)定，且特別法的規(guī)定在破產(chǎn)清算過程中的法律位階高于普通法。租賃房屋在人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后即屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，應受到《企業(yè)破產(chǎn)法》的調(diào)整，并根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的立法精神，限制“買賣不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用。

2、《企業(yè)破產(chǎn)法》第二百一十二條第一款規(guī)定：變價出售破產(chǎn)財產(chǎn)應當通過拍賣進行。破產(chǎn)財產(chǎn)的拍賣競買人對于破產(chǎn)財產(chǎn)的權(quán)利負擔十分謹慎，如果作為破產(chǎn)財產(chǎn)的租賃房屋上尚存在租賃權(quán)利的話，將會使破產(chǎn)財產(chǎn)的價值大幅度的貶損，或是拍賣價格過低、或是無人競拍，嚴重損害債權(quán)人的利益，嚴重者可能導致債權(quán)人會議無法通過破產(chǎn)財產(chǎn)的變價方案。同時，如果未能限制“買賣不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用，認可租賃合同繼續(xù)履行的話，會導致租賃債權(quán)的實現(xiàn)優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)等在先權(quán)利，破壞了企業(yè)破產(chǎn)的法定清償順位。故破產(chǎn)管理人為了盡可能實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)的價值，通過解除租賃合同的方式來限制“買賣不破租賃”的適用。

其法律依據(jù)即為《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款：人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)解除或者履行，并通知對方當事人。破產(chǎn)管理人通過此種方式清除破產(chǎn)財產(chǎn)的權(quán)利負擔，保持破產(chǎn)財產(chǎn)的價值穩(wěn)定。

二、如何在破產(chǎn)清算中保障承租人的權(quán)利

1、破產(chǎn)管理人通知承租人解除合同后，承租人可積極向管理人申報債權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)財產(chǎn)的分配情況獲得合適的清償。

2、破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣時，承租人可以承租人的身份向管理人申請獲得優(yōu)先購買資格參與競拍，從而避免裝修等實際損失。

三、買賣不破租賃的例外

買賣不破租賃例外的情形總結(jié)如下：

1.租賃物是動產(chǎn)的。

2.先抵押后出租的。

3.被查封后出租的。

4.租賃物為破產(chǎn)財產(chǎn)，且在破產(chǎn)處理過程中。

綜上所述，對于買賣不破租賃一般在破產(chǎn)當中是并不適用的，但是承租人可以要求或者債權(quán)賠償，同時在這個情況下承租人也可以申請優(yōu)先獲得購買該破產(chǎn)財產(chǎn)的權(quán)利，所以在一定程度上還是保障了承租人的權(quán)利的。

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？