一、買賣不破租賃法律風(fēng)險有哪些?

買賣不破租賃法律風(fēng)險有如下幾種情況，

(一)抵押人在申請借款時用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調(diào)查時也未發(fā)現(xiàn)此情況，導(dǎo)致誤判風(fēng)險。

(二)貸款發(fā)放后，借款人因種種原因無力償還借款，為逃避債務(wù)在抵押物出租時一次性、長久性、惡意性收取巨額租金，即使日后拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導(dǎo)致折價風(fēng)險。

(三)案件進入法院執(zhí)行階段，為逃避抵押物被法院執(zhí)行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意伙伴等串通一氣“倒簽”租賃合同，一旦進入執(zhí)行階段承租人與法院及銀行形成對抗，阻礙抵押物的執(zhí)行處置，大大延長了銀行收回不良貸款的時間，造成時間風(fēng)險。

(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產(chǎn)出租的同時，又把自身抵押房產(chǎn)內(nèi)的機器生產(chǎn)設(shè)備一并出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結(jié)、串通，以種種理由要求銀行報損，處置成本將大大增加，即使日后實現(xiàn)抵押權(quán)，所負擔(dān)的處置費用往往也很高，造成成本風(fēng)險。

(五)以無證房產(chǎn)“綁架”有證房產(chǎn)。前期，客戶經(jīng)理對抵押有證房產(chǎn)租賃情況調(diào)查清楚且經(jīng)過抵押方、承租方蓋章確認，但有些企業(yè)房產(chǎn)是有證建筑與無證建筑交錯重疊在一起的，如疊加、混同、雜糅等多種方式將有證建筑和無證建筑在物理上“合二為一”;有些甚至無證房產(chǎn)面積多于有證房產(chǎn)面積，所以無法在物理上簡單的將其予以劃分。在實際操作中，法院執(zhí)行處置以抵押合同中抵押登記部門登記的有證建筑為執(zhí)行標的，如果案件進入執(zhí)行階段，承租人以無證建筑已被租賃為由拒絕搬離場地，那么即使日后抵押物司法拍賣，競拍人的購買意愿也會大大降低，造成抵押物的流拍，造成流拍風(fēng)險。

防范及破解“買賣不破租賃”規(guī)則的幾點建議

(一)貸前調(diào)查階段的建議及措施

一是客戶經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做好實地調(diào)查與證據(jù)收集，調(diào)查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協(xié)議”，更要對租賃情況進行全方位了解。在企業(yè)借款中對抵押房產(chǎn)內(nèi)所有租賃戶的租賃合同(協(xié)議)進行全部收集，并經(jīng)出租方、租賃方蓋章確認;其次對租賃情況復(fù)雜的，可以對實際租賃情況進行實地拍照或攝像，留存相關(guān)證據(jù)。

二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當(dāng)?shù)毓C處辦理公證手續(xù)，增加權(quán)威性，同時在前期授信調(diào)查階段做好公證手續(xù)的登記備案工作。

三是作為銀行方應(yīng)制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數(shù)、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與前期收集的租賃合同一致，并經(jīng)抵押方簽章確認。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業(yè)簽訂相關(guān)承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調(diào)查形成一個完整的租賃情況證據(jù)鏈。

四是對無證建筑，在辦理抵押時應(yīng)要求抵押方出具對無證建筑連同有證建筑一并處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權(quán)的實現(xiàn)。

二、防范風(fēng)險建議及措施

一是要式審查與實質(zhì)審查應(yīng)一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實性、有效性，更應(yīng)審查抵押物有無出租情況、無證建筑是否與抵押房產(chǎn)相互交錯重疊在一起、經(jīng)辦客戶經(jīng)理是否已采取有效措施做到事前控制等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時與客戶經(jīng)理溝通。

二是貸款審查時發(fā)現(xiàn)重大疑難問題，應(yīng)當(dāng)由支行貸審小組研究決定采取何種措施應(yīng)對，特別是對抵押物標的金額較大、租賃單位較多、日后處置情況復(fù)雜的情形，應(yīng)當(dāng)同時上報總行相關(guān)部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。

三是若貸款發(fā)放中發(fā)現(xiàn)抵押物在抵押前已出租的，銀行方應(yīng)取得租賃人放棄對抗抵押權(quán)的承諾，以便日后處置抵押物時不受原租賃合同的約束。

在當(dāng)代社會買賣不破租賃規(guī)則之所以設(shè)定是為了保障租賃者的權(quán)利，但是有些情況下卻成為了房屋所有權(quán)人謀取不法利益的手段，比如說在那不抵債的狀況下，案件已經(jīng)進入到法院執(zhí)行程序，但是通過和他人串通簽訂房屋租賃合同，從而使執(zhí)行程序無法完成。

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