一、拍賣是否適用買賣不破租賃?

買賣不破租賃應(yīng)當(dāng)適用于拍賣財(cái)產(chǎn)。但這一原則也存在例外。如“先抵押，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”原則。基于物權(quán)優(yōu)先原則，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，不論租賃權(quán)的性質(zhì)是屬于債權(quán)或是物權(quán)(學(xué)術(shù)界目前尚存在爭(zhēng)議)，都應(yīng)當(dāng)先保證抵押權(quán)人權(quán)利的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。由于物權(quán)法規(guī)定的實(shí)行抵押權(quán)的常見方式就是抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，那么，上述“不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)”的含義就應(yīng)當(dāng)包括抵押權(quán)的存在以及抵押權(quán)的實(shí)行，相應(yīng)地，經(jīng)由拍賣、變賣方式取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的受讓人當(dāng)然也應(yīng)在租賃關(guān)系不得約束的范圍之內(nèi)，否則，其合法權(quán)利無(wú)從保護(hù)。

此外，根據(jù)實(shí)踐案例分析，除非受讓人對(duì)拍賣房屋附帶租約明知，房屋評(píng)估價(jià)格也充分考慮了附帶租約，并且受讓人同意繼承原租賃合同，在此基礎(chǔ)上，受讓人應(yīng)繼續(xù)按照原租賃合同履行，否則該租賃合同對(duì)新的受讓人不發(fā)生法律效力，受讓人有權(quán)要求承租人返還該房屋。

二、法院資產(chǎn)拍賣流程

1、評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格是拍賣的前置程序。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強(qiáng)制拍賣的決定

價(jià)格評(píng)估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評(píng)估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí)，法院在得款后，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封，確保申請(qǐng)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。

3、確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)

4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的

5、確定拍賣保留價(jià)

6、舉行拍賣會(huì)

7、確認(rèn)拍賣結(jié)案

先出租后抵押的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然也有可能會(huì)在拍賣，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的抵押本來(lái)就存在著會(huì)被拍賣的法律風(fēng)險(xiǎn)，但拍賣財(cái)產(chǎn)能否適用于買賣不破租賃是不確定的。不過(guò)，先抵押后出租的情況下，對(duì)承租人造成的損失應(yīng)該由房東負(fù)責(zé)。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些