一、物權(quán)優(yōu)先原則買賣不破租賃原則相互沖突嗎?

不相互沖突的，不動(dòng)產(chǎn)在在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

在租賃房屋被買賣的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。

在租賃關(guān)系成立后，出租人又將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人，而原已存在的租賃關(guān)系仍對(duì)買受人有效，承租人仍可向受讓人主張租賃權(quán)，受讓取得的也僅為負(fù)有租賃債權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

二、受讓人的義務(wù)是什么?

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對(duì)租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時(shí)，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實(shí)現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長(zhǎng)短，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。

三、承租人的義務(wù)是什么?

①保管租賃物的義務(wù)。出租人承擔(dān)修繕或瑕疵擔(dān)保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對(duì)租賃物的占有權(quán)，對(duì)保管租賃物有便利的條件，其應(yīng)負(fù)善良管理人的注意義務(wù)，承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

②支付租金的義務(wù)。

③返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結(jié)束時(shí)，承租人喪失對(duì)租賃物的占有權(quán)，受讓人恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，可基于物權(quán)權(quán)能請(qǐng)求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。

買賣不破租賃原則在適用之后，承租人如果是不按照租賃合同約定向新出租人繳納租金或者是使用租賃物的，不動(dòng)產(chǎn)的新出租人有權(quán)直接收回租賃物，主張解除租賃合同，可以要求不動(dòng)產(chǎn)的承租人支付相應(yīng)的違約金和繼續(xù)履行合同，違約金一般是三個(gè)月的租金。

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