一、法院拍賣買賣不破租賃適用嗎?

原則上，“買賣不破租賃”應(yīng)當(dāng)適用于拍賣財(cái)產(chǎn)。但這一原則也存在以下三點(diǎn)例外。第一，“先抵押，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。第二，“先查封，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。眾所周知，查封(常見的是財(cái)產(chǎn)保全中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行中的查封)的目的是便于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人即喪失對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，擅自處分查封財(cái)產(chǎn)的，處分行為無效;第三，在“先租后抵”的前提下，本應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則，但是當(dāng)出現(xiàn)特殊情況時(shí)，法院仍然有權(quán)依據(jù)“規(guī)定”第三十一條去除拍賣財(cái)產(chǎn)上本應(yīng)繼續(xù)存在的租賃權(quán)。例如，如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，會(huì)導(dǎo)致拍賣的價(jià)款過低，影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)取消，然后再進(jìn)行拍賣。

二、適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國(guó)立法中得到印證。《法國(guó)民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限?！奔捶▏?guó)對(duì)于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國(guó)民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！奔匆?guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對(duì)抗力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在?！?值得注意的是，這些國(guó)家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)?，“以居住營(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國(guó)家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

因?yàn)槲覈?guó)的房?jī)r(jià)過于的高昂所以會(huì)有越來越多的公民會(huì)選擇租房居住，那么在租房時(shí)也是需要簽訂租賃合同來維護(hù)和保障自己的權(quán)益，如果在租賃的過程中房屋被所有人進(jìn)行了出售或者是轉(zhuǎn)讓后也是不會(huì)破壞租賃關(guān)系的，這也是為了保障承租人的合法權(quán)益受到保障。

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