一、商品房認(rèn)購書具有合同效力嗎?

品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

同時第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

由上面兩條規(guī)定可以看出，認(rèn)購書在一定的情況下是具有法律效力的。

二、商品房認(rèn)購書包含哪些條款?

1、當(dāng)事人雙方基本情況

賣方，即開發(fā)商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話;買方，即購房者名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類。

2、房屋的基本情況

包括樓盤地址、認(rèn)購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積。

3、開發(fā)商銷售資質(zhì)

認(rèn)購書中應(yīng)當(dāng)有房屋的屬性(期房或現(xiàn)房)，開發(fā)商的預(yù)售/銷售許可證編號，土地使用證號等內(nèi)容。

4、價款與付款方式

認(rèn)購書中，這一部分占據(jù)了比較大的篇幅，內(nèi)容包括房子單價、計價面積類型、總房款、付款方式(全款、分期、貸款或其他方式)。

5、定金

在認(rèn)購書中約定定金的金額、付款時間、違約責(zé)任、違約處理辦法、簽訂合同的日期等。

三、性質(zhì)

審判實踐中，對商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書就是正式預(yù)售合同，因為認(rèn)購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示;另一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書非獨立的合同，因為認(rèn)購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購書應(yīng)為獨立的合同。其次，認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。最后，認(rèn)購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險，如果將認(rèn)購書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。

在近幾年中也是會有越來越多的公民會購置屬于自己的房產(chǎn)，那么在購房時也是會按照房屋的面積來確定具體的費用，同時為了更好的保障買賣雙方的權(quán)益也是會簽訂購房合同，在購房合同中會寫明房屋的單價以及雙方的權(quán)利和義務(wù)，任何一方做出違約行為都是要承擔(dān)違約責(zé)任。

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