一、強(qiáng)制執(zhí)行中的買賣不破租賃是否能夠主張?

強(qiáng)制執(zhí)行中的買賣不破租賃是能夠主張的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”租賃在先，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)不應(yīng)影響租賃關(guān)系的存續(xù)，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人應(yīng)承擔(dān)抵押物上的租賃負(fù)擔(dān)，因此抵押財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)將會受限，不利于抵押權(quán)人的權(quán)益。

確定房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)孰先孰后的裁判標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以承租人實(shí)際占有、使用租賃物為準(zhǔn)

租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以承租人對租賃物實(shí)際占有、使用作為設(shè)立的時(shí)間，本案中，利群擔(dān)保公司是在2005年4月開始營業(yè)，“實(shí)際占有、使用”該訴爭房屋，可以推定租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間應(yīng)為2005年4月利群集團(tuán)淄博購物廣場開業(yè)前。所以，承租人簽訂了房屋租賃合同后，應(yīng)盡早的搬入;抵押權(quán)人在接受抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，既方便又能保護(hù)自身權(quán)益的方法，是到抵押房屋了解下實(shí)際占有、使用的人是否是抵押人。

若抵押在先而租賃在后，因不動產(chǎn)的抵押登記是抵押權(quán)成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物時(shí)應(yīng)該征得抵押權(quán)人的同意。對于執(zhí)行程序中，租賃房屋需要被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，承租權(quán)應(yīng)該讓位抵押權(quán)人所享有的抵押權(quán)益，承租人的損失可以向出租人主張違約損害賠償。

訴爭房屋的買受人，可能因“買賣不破租賃”原則，而不能實(shí)際使用房屋。

買受人取得房屋嗯，所有權(quán)后，因轉(zhuǎn)讓房屋上有長期租賃關(guān)系存在，買受人雖享有房屋所有權(quán)卻落得不能實(shí)際使用的尷尬處境。所以在購買房屋時(shí)，買受人應(yīng)實(shí)地了解房屋是否已被租賃。

二、相關(guān)法律

《合同法》第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

《擔(dān)保法》第四十八條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

《物權(quán)法》第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》

第六十五條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“承租人因租賃權(quán)設(shè)立先于抵押權(quán)在拍賣租賃物時(shí)可主張保持現(xiàn)狀”的詳細(xì)論述和分析。

現(xiàn)在社會如果借款那么需要設(shè)定一個(gè)抵押，最常見的就是利用房屋來進(jìn)行抵押，而抵押權(quán)如果設(shè)立在租賃之后，那么抵押權(quán)的行使是千萬不能夠影響到租賃者的合法權(quán)益的，如果法院對房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的話，那么其中可以利用這個(gè)買賣不夠租賃規(guī)則來進(jìn)行抵抗。

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃