一、買賣不破租賃是否需要交付

1、存在合法有效的租賃合同

買賣不破租賃是不需要交付的，是承租人在有效的租賃合同期限內(nèi)自動(dòng)生效的，要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。同時(shí)，需要注意的是，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人

租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒(méi)有適用的余地。

3、租賃物已經(jīng)交付于承租人

“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說(shuō)明其對(duì)租賃物沒(méi)有使用收益，無(wú)此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。

4、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。

二、哪些情況不適用買賣不破租賃?

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

綜上所述，對(duì)于買賣不破租賃是不需要交付的，承租人可以提出繼續(xù)租賃的要求，按照買賣不破租賃的原則，承租人的利益都是受到法律的保護(hù)的，新房東的所有權(quán)并不能對(duì)抗承租人的租賃權(quán)。

房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的

買賣不破租賃四種例外有哪些

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租