一、轉(zhuǎn)租是否適用買賣不破租賃?

租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”但從該條款看，并沒(méi)有明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同屬于無(wú)效合同，并且轉(zhuǎn)租行為僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的繼續(xù)履行并不會(huì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，因此該條款不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無(wú)效的情形，依法應(yīng)予保護(hù)。

保護(hù)次承租人的合法權(quán)益，有利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，也符合法律鼓勵(lì)交易的目標(biāo)和精神。當(dāng)前，房屋轉(zhuǎn)租甚至連環(huán)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，對(duì)于轉(zhuǎn)租行為而言，只要承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同不存在損害出租人的合法權(quán)益，不涉及損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、集體利益或者第三人合法利益，不違反法律規(guī)定的情形，則法律應(yīng)充分保護(hù)市場(chǎng)交易，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

二、不適用買賣不破租賃的情況有哪些?

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

綜上所述，買賣不破租賃的例外情況很少，僅存在于房子存在抵押或者被法院查封的情況下。在房屋租賃市場(chǎng)上，轉(zhuǎn)租行為并不少見(jiàn)，轉(zhuǎn)租也在買賣不破租賃范圍內(nèi)，作為合法的轉(zhuǎn)租行為，次承租人對(duì)房子的租賃權(quán)可以在房子買賣的時(shí)候得到保障。

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