一、先出租后抵押房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃能成立嗎?

先出租后抵押房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃能成立，租賃合同先于抵押權(quán)的設(shè)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，租賃合同繼續(xù)有效。如果抵押權(quán)先于租賃合同成立，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，此時(shí)買(mǎi)賣(mài)擊破租賃。因?yàn)?，若抵押?quán)先于租賃合同成立，而抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財(cái)產(chǎn)登記中查明租賃財(cái)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)情況，既然明知承租的財(cái)產(chǎn)有其他物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。否則，財(cái)產(chǎn)抵押后，抵押權(quán)的效力就變得不確定，從而失去設(shè)立的意義。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效要件

不動(dòng)產(chǎn)抵押合同是要式合同，雙方在合同書(shū)上簽字或蓋章，即成立并生效。除非法律另有規(guī)定或者合同另有約定如附有條件或者期限。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)合同本身不需要辦理登記，后來(lái)的物權(quán)登記辦理與否，并不能反過(guò)來(lái)影響合同的效力。

但是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效與抵押合同的生效的不同。通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》第9條、第15條及第23條分析可知，我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法是采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。在此模式下，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立存在，也不認(rèn)為債權(quán)合意可以直接引致物權(quán)的變動(dòng)，而是將物權(quán)變動(dòng)歸結(jié)為一個(gè)債權(quán)合意與一個(gè)公示方法的結(jié)合。

因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定就需要兩個(gè)不可或缺的條件：

1、當(dāng)事人雙方意思表示一致旨在設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的抵押合同，其性質(zhì)仍是債權(quán)合同。

2、作為法定公示方法的，在登記機(jī)關(guān)完成的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記。在此模式下，登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權(quán)的生效要件。就像《物權(quán)法》第187條所規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。換句話(huà)說(shuō)，只有辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)才生效。

絕大多數(shù)的人在租用不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，不會(huì)主動(dòng)去調(diào)查此不動(dòng)產(chǎn)是不是已經(jīng)抵押出去了，因?yàn)楸砻嫔蟻?lái)看，這和承租人的合法權(quán)益沒(méi)有什么直接的聯(lián)系，但是假如在租賃之前不動(dòng)產(chǎn)就已經(jīng)抵押出去了的話(huà)，真正到了拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的地步，承租人必須提前退房的。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

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