安置房是國家或者是一些企業(yè)，的重要手段，利用安置房國家可以，在一些重大的需要進(jìn)行搬遷或者是拆遷的情況下，對人民群眾進(jìn)行更好的安置，而一些企業(yè)責(zé)令安置房來引進(jìn)人才或者是吸引才，但是安置房也有一些很值得關(guān)注的事情，比如安置房的回購就是其中一個(gè)，安置房回購協(xié)議需要注意哪些事項(xiàng)呢?讓我們一起去了解一下吧

一、回遷安置房的特點(diǎn)：

1.戶型等自然情況的不確定性。一般來說，回遷的房子多為點(diǎn)式高層建筑，高層房屋相對多層房屋的得房率較低，所以房屋的使用面積會比期待的小;高層房屋一般為了滿足多戶設(shè)計(jì)的需要，所以戶型往往不夠理想;如果是一梯多戶的話，想找南向或南北向會非常困難。為了滿足回遷的需要，樓房很可能會建造的比較密集，那么中低樓層的采光可能會有問題。

2.房屋建成后要經(jīng)過搖號選擇房屋。面對眾多動遷戶，能否挑到中意的房屋真的要靠運(yùn)氣。

3.等待的時(shí)間太長。回遷安置的時(shí)間都很長，一般要三年。俗語說“計(jì)劃沒有變化快”，在漫長的等待中，會有很多想不到的事情發(fā)生，比如價(jià)格波動，延期安置等。

4.前段時(shí)間上?！吧徎ê优暇霸贰钡顾录?，使很多人開始關(guān)注房屋的質(zhì)量問題。

5.一些不良開發(fā)商會用超建達(dá)到“以最少的資源安置最多動遷戶”的目的。所以在安置房中常見到“超建”房，而此類房屋在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)會出現(xiàn)問題，要么辦不了，要么等很長時(shí)間。

6.回遷安置房不會建在小區(qū)內(nèi)的中心位置，有時(shí)還會單獨(dú)蓋幾棟樓來安置回遷戶，這對住戶的出行、購物等都帶來了不便。

7.另一方面，當(dāng)拆遷人在安置時(shí)達(dá)不到動遷協(xié)議的約定時(shí)，折遷人能否按約定承擔(dān)賠償責(zé)任也是需要注意的。

回遷安置房的稅收政策

二、營業(yè)稅

1、總局公行2014年2號：納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號)第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第一款第(三)項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。(按組成計(jì)稅價(jià)，組價(jià)=(成本*(1 成本利潤率)/(1-營業(yè)稅稅率)，但在這個(gè)公式中的成本不包括土地使用權(quán)價(jià)款。)

2、拆遷安置實(shí)物補(bǔ)償(以面積換面積)。國稅函發(fā)【1995】594號：對償還面積與拆遷面積相等部分，由稅務(wù)部門按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。

594號文件已作廢，且實(shí)物補(bǔ)償是否也應(yīng)該屬于總局2014年2號公告所說的無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房?

3、開發(fā)回遷安置房由政府下面的公司回購用于拆遷安置，回購價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)。對這種情形沒有明確的文件規(guī)定，征營業(yè)稅應(yīng)按回購價(jià)還是市場價(jià)?

條例第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。納稅人實(shí)際收取的價(jià)款無疑是回購價(jià)，而不是市場價(jià)。

按回購價(jià)是否存在計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由呢?個(gè)人認(rèn)為：一、政府行為，不算無正當(dāng)理由。二、按總局2號公告和594號文件，也都是按成本價(jià)征營業(yè)稅，而不是按市場價(jià)。

三、企業(yè)所得稅

相對來說，企業(yè)所得稅是最好處理，最不需要爭議的。按國稅發(fā)【2009】31號文件，應(yīng)視同銷售，視同銷售價(jià)格首選同類產(chǎn)品售價(jià)，也就是按市場價(jià)確認(rèn)收入。同時(shí)，按市場價(jià)確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償支出。

如果按成本價(jià)或者納稅人實(shí)際收取的房屋價(jià)款確認(rèn)收入的話，那么，也只能按成本價(jià)或?qū)嵤諆r(jià)確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償支出。

無論按哪個(gè)價(jià)格，不影響企業(yè)所得稅計(jì)算結(jié)果。

四、土地增值稅

土地增值稅應(yīng)該是與企業(yè)所得稅同樣的處理方式，但土地增值稅因?yàn)橥恋睾烷_發(fā)成本可以加扣20%，所以很多稅務(wù)部門傾向于按成本價(jià)或?qū)嵤諆r(jià)計(jì)收入和拆遷補(bǔ)償支出。另一方面，稅務(wù)部門之所以傾向于這么處理，我想應(yīng)該有營業(yè)稅政策和納稅人賬務(wù)處理的原因。因?yàn)闋I業(yè)稅是按成本價(jià)征的，特別是有回購價(jià)的，企業(yè)一般按回購價(jià)開發(fā)票，計(jì)收入。

如果是總局2號公告所說的無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房，或者594號文件說的以面積換面積，個(gè)人認(rèn)為，按土地增值稅政策，應(yīng)該與企業(yè)所得稅一樣，按市場價(jià)計(jì)收入，同時(shí)，按市場價(jià)確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償支出

我們通過閱讀以上的法律知識，可以知道安置房作為一種手段，不僅僅是對受安置房的或者措施，也是穩(wěn)定國家社會的一個(gè)重要手段，而安置房的回購也是很多人十分關(guān)注的事情，只有了解安置房回購協(xié)議，需要注意哪些問題?在安置房的回購之中才能夠做到維護(hù)自身的利益，而不受損害。

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