現(xiàn)在很多大城市的二手房交易火熱，不少年輕人喜歡買二手房，這樣可以盡快的裝修入住。二手房買賣是大事情，雙方要簽訂一份合同，規(guī)定好各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過快時(shí)，賣方經(jīng)常會(huì)違約。這樣，買方有權(quán)主張違約金。那么，賣房違約金的法律規(guī)定是什么?下面我們通過本文一起學(xué)習(xí)了解下。

一、賣房違約金的法律規(guī)定是什么?

一般情況下，房屋買賣合同中都會(huì)有一條補(bǔ)充協(xié)議："拒絕將該房屋出售給乙方(買方)或者擅自提高房屋交易價(jià)格的，則甲方(賣方)構(gòu)成根本違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。"

所以，如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約，那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔(dān)房屋總價(jià)款的20%的違約金;且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實(shí)際損失而定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條："因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。"

違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑?guó)家合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。

二、賣方違約的情況有幾種?

1、賣方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。

依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，賣方在出賣時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則就可能導(dǎo)致買賣合同無效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售房屋時(shí)沒有征得其他共有人同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)買賣合同無效;但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買方在買房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人或是共同共有。

2、買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同，當(dāng)房屋成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣方要求認(rèn)定房屋買賣合同無效。

國(guó)家一直在以調(diào)控二手房交易稅費(fèi)的方式調(diào)控房?jī)r(jià)，尤其以增加賣方房屋交易稅費(fèi)為特點(diǎn)。為了促成交易，在買賣雙方的價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽(yáng)合同”)：一份是在交易辦理納稅申報(bào)以及過戶手續(xù)時(shí)使用的，這份合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低;另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議，這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格。

3、賣方以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中主要是期房轉(zhuǎn)讓。賣方購(gòu)買了預(yù)售商品房后，在沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出售，后來又因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲要求毀約，請(qǐng)求按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”和“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋買賣合同無效。

綜上所述，在二手房買賣中，賣方違約的事情時(shí)有發(fā)生。賣方違約，就要承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)賣房違約金的法律規(guī)定，違約金的比例由雙方協(xié)商確定，原則上不超過百分之三十。如果是簽訂的定金合同，賣方要承擔(dān)二倍定金賠償。賣方拒絕賠償?shù)?，買方可以協(xié)商或者通過法律手段解決。

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