對于那些破舊城區(qū)，北京市人民政府可能會授權(quán)當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)單位，拆遷并重修修建，此時重新修建的房屋是回遷房，購買北京市回遷房有哪些風(fēng)險?盡管存在著風(fēng)險，由于此種類型的房屋，比普通的商品房要便宜，故而不少人會購買此種類型的房屋。

一、購買北京市回遷房有哪些風(fēng)險?

1、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權(quán)利。

3、很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序，房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

4、物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

5、回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常戶型相對較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。

二、北京回遷房和商品房的區(qū)別?

1、回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物、拆遷安置過程中采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的、不同的是采取回遷的方式補償，回遷房不是商品房。

2、回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子、如果回遷房跟商品房都辦理房產(chǎn)證了，那交易都一樣如果沒出房產(chǎn)證的，回遷民手里持有的是合同，就有一定的風(fēng)險。但回遷房一般來說都比商品房要，要承擔(dān)風(fēng)險。

3、商品房與回遷房房價有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的、《商品房買賣合同》，在協(xié)議中進(jìn)行約定、拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。

三、北京回遷房是小產(chǎn)權(quán)房嗎?

1、如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同，按照當(dāng)年房改成本價扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算、回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。

2、回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價格購買?；剡w房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子、每一個樓盤基本都有回遷房。

3、一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價、回遷房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣、沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，那買回遷房就存在風(fēng)險。

最大的風(fēng)險就是在五年之內(nèi)不會獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證，此外，根據(jù)社會實際，不少回遷房都沒有質(zhì)量保障，所以安全事故時有發(fā)生，建議有經(jīng)濟(jì)能力的主體，最好不要購買回遷房，否則將會使得自己的權(quán)益受到損害。

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