一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。那么，在實(shí)踐中，購(gòu)房者應(yīng)該怎么做才能避免一房多賣的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而損害到自身利益呢?此外，從法律的角度看，我們對(duì)一房二賣糾紛應(yīng)該如何處理呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、應(yīng)該怎么做才能避免一房多賣

1、審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。

通過(guò)房產(chǎn)管理部門看產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議，防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣”，或是無(wú)證的違章建筑。

2、審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬。

看產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份是否一致，有無(wú)其他共有人。防止無(wú)權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)出具公證委托書(shū)。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無(wú)效的。

3、審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制。

看房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)查封，有無(wú)被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓還是劃撥，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地，因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上所建的房屋。

4、實(shí)地查看房屋的現(xiàn)狀。

看房屋的坐落與產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致，登記面積與實(shí)際面積是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。

5、審查房屋是否存在租賃關(guān)系。

如果買房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無(wú)法入住;或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

二、對(duì)一房二賣糾紛該如何處理

對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1、在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定： “出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，即屬于無(wú)權(quán)處分行為。

3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過(guò)戶登記的處理。

在一房二賣中，二次買賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，不因先后而異其效力，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。也就是說(shuō)，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。

如果購(gòu)房者注意對(duì)上述情況的審查就可以大大降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。此外還要注意及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。因?yàn)橐勒铡段餀?quán)法》的規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。對(duì)于應(yīng)該怎么做才能避免一房多賣的問(wèn)題，律霸小編就為大家介紹到此，希望對(duì)您有所幫助。

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