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不論是買(mǎi)現(xiàn)房還是買(mǎi)期房，只要是商品房都要跟開(kāi)發(fā)商打交道，而開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者考慮的利益是相對(duì)的，所以難免會(huì)發(fā)生糾紛，對(duì)于常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，事先有個(gè)了解，可以采取措施來(lái)方法。那到底商品房買(mǎi)賣(mài)中的糾紛主要有哪些呢?律霸小編馬上在下文中為你做詳細(xì)解答。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)中的糾紛主要有哪些

1、認(rèn)購(gòu)定金能否退回

一些項(xiàng)目在具備銷(xiāo)售法定條件前，往往搞認(rèn)購(gòu)，讓購(gòu)房者交一定金額的定金。當(dāng)購(gòu)房者不能與開(kāi)發(fā)商簽訂合同或購(gòu)房者改變主意后，因收取的定金是否應(yīng)返還就往往爭(zhēng)執(zhí)不下，形成糾紛。對(duì)于定金是否應(yīng)收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各執(zhí)一詞，尚無(wú)定論，而且各地法院的判決結(jié)果對(duì)這一問(wèn)題也不一致，因此，尚需立法或法律解釋予以明確。

2、面積問(wèn)題總是難以說(shuō)清

交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問(wèn)題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差;二是業(yè)主自己測(cè)算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開(kāi)發(fā)商論理或依法解決;后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開(kāi)發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理;另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測(cè)量結(jié)果作為依據(jù)，據(jù)以與開(kāi)發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說(shuō)清也就無(wú)從解決。

3、變更設(shè)計(jì)規(guī)劃很無(wú)奈

一些小區(qū)將原規(guī)劃的綠地，社區(qū)配套設(shè)施及公建改建成其它贏利性建筑或辦公用房，或者擴(kuò)建、插建，改變小區(qū)容積率及樓間距。規(guī)劃的改變不僅影響到業(yè)主的居住環(huán)境和質(zhì)量，嚴(yán)重的會(huì)影響其通風(fēng)、采光，而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，會(huì)造成不講誠(chéng)信的不良影響。因此，對(duì)于規(guī)劃的變更，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)慎重為之。

4、滲漏裂縫問(wèn)題堪憂

房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，而且與往年不同的是，由于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。某小區(qū)就因滲漏問(wèn)題形成數(shù)百業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛，影響很大。類(lèi)似這種群體性糾紛在西安為數(shù)不少。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管

物業(yè)管理糾紛無(wú)疑是今年糾紛的一個(gè)熱點(diǎn)，由于其涉及收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量、安保、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)權(quán)益等方方面面，因而物業(yè)管理糾紛復(fù)雜而又涉及面廣，牽扯人數(shù)眾多。究其根源，源于缺乏立法的規(guī)范和大眾法律意識(shí)的淡漠，造成物業(yè)管混亂。

6、產(chǎn)權(quán)證難以到手

業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。隨著市場(chǎng)整頓力度加大，開(kāi)發(fā)商自律加強(qiáng)，這種糾紛勢(shì)必會(huì)大量減少。

二、怎么避免商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛

1、要約定辦不下貸款如何解除合同

在合同中要明確約定，如果辦不下來(lái)貸款，就要無(wú)條件解除合同，退回定金和已付房款，以避免購(gòu)房者資金被套或受損。

2、約定開(kāi)發(fā)商變更信息要及時(shí)送達(dá)購(gòu)房人

要求開(kāi)發(fā)商變更任何信息，都要以書(shū)面方式通知購(gòu)房者，即以郵政特快專(zhuān)遞形式送達(dá)。 既可保證變更的信息通知到購(gòu)房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。

3、產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日

在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)的日期，一定要具體到年月日。同時(shí)還要約定產(chǎn)權(quán)證不能如期辦理的違約責(zé)任。

4、停車(chē)費(fèi)區(qū)分管理費(fèi)

若是購(gòu)買(mǎi)了帶產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，那么在交納費(fèi)用時(shí)，只需交納相當(dāng)于物業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)的管理費(fèi)用，這一點(diǎn)要在合同中明確。

5、質(zhì)量問(wèn)題解決方案提前定

對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后的解決方案要明確約定。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。

6、附張公攤平面圖

一般情況下，塔樓的公攤率為18%至26%，板樓的公攤率為14%至16%。交房時(shí)面積誤差在±3%以上可以退房。

購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，可以讓開(kāi)發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫(xiě)出來(lái)，并且要求開(kāi)發(fā)商在合同中附一張整棟樓或項(xiàng)目的公攤平面圖。同時(shí)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，以及公攤面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生變化的處理方式。

7、注意查看開(kāi)發(fā)商的“五證”

售樓方常常會(huì)以一句“原件在公司”為由，婉拒購(gòu)房者要求查看五證原件的要求。其實(shí)通過(guò)復(fù)印件上的證號(hào)，可以上網(wǎng)查出其真?zhèn)巍?/p>

另外，可在購(gòu)房合同中加上“出售人保證‘五證’的真實(shí)性，因真實(shí)性導(dǎo)致退房，出售人雙倍返還已付房款”即可。

如果事先有個(gè)了解的話，那么在發(fā)生糾紛的時(shí)候，至少不會(huì)手忙腳亂，而這對(duì)糾紛的處理其實(shí)也是很有幫助的。但由于房產(chǎn)方面的糾紛都是比較專(zhuān)業(yè)、復(fù)雜的，因此要是不清楚該如何處理的話，建議最好咨詢一下專(zhuān)業(yè)的律師再進(jìn)行處理。

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