在買房子的時候，需要購房者仔細審查一些開發(fā)商應該取得的證書，了解清楚開發(fā)商是否具有售房資格。一般要是沒有取得國家要求的資格，購買到這樣的商品房就會很危險，很容易出現(xiàn)開發(fā)商卷錢跑路的情況。那么現(xiàn)實中買房子有哪幾個證呢?請通過下文進行了解。

一、買房子有哪幾個證

1、銷售許可證

商品房銷售許可證和預售許可證是所購房合法與否的關鍵。如果該項目已經取得了銷售、預售許可證，就說明開發(fā)商、銷售商應該有其他的相關證書。特別是購買期房的風險較大，購房者一定要認真審查預售許可證，審查沒有問題之后才能往下進行。

審查銷售許可證，要特別注意以下方面：

(1)注意是否在有效期內;

(2)銷售主體是否合法。如果你所購房的銷售商并不是開發(fā)商，你要注意銷售商的委托身份和權限;

(3)所售房屋是否在許可銷售的范圍之內，這是審查的關鍵。如果購買了不在商品房銷售許可證允許銷售范圍內的商品房，房屋的產權將沒有保障。

現(xiàn)房的銷售只需到房地產管理部門備案即可，銷售許可證不是必須的法律文件。如果開發(fā)商沒有辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產權證的審批手續(xù)，去產權登記部門辦理房屋所有權證，一定要看清楚開發(fā)商的房屋所有權證，是否包括你想買的房子。

最后，不要忘記把預售許可證的編號寫入合同。

2、國有土地使用權證或者國有土地批準性文件

按照我國法律規(guī)定，可以進人商品房開發(fā)市場的土地只能是國有上地，集體所有的土地是不允許的。從事房地產開發(fā)的企業(yè)，必須依據出讓的方式取得國有土地的使用權。而國有土地使用權證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開發(fā)商沒有取得土地使用權證，說明是非法使用土地，其上的建筑就很有可能被認定為非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面：

(1)正式的“國有土地使用證”應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章;

(2)土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”，如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款，會給日后辦理產權證帶來隱患;

(3)注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄;

(4)土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致;

(5)土地使用證標明之土地是否是所售項目房屋所在位置，有無不一致之處;

(6)土地使用權的種類和規(guī)劃用途;

(7)土地使用權最高年限、剩余期限;

(8)土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕;

(9)建議消費者查看開發(fā)商支付土地使用金的收據。

最后，,還是建議購房者在購房合同中把土地使用權證號、土地使用年限、土地使用權性質等內容予以明確。

3、建設用地規(guī)劃許可證

根據《城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。凡未取得該證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效。所以對于建設用地規(guī)劃許可證要給予足夠的重視。該證內容比較簡單，一般包括用地單位、用地項目名稱、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱。

在審查時注意以下問題：

(1)如果賣房人沒有建設用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經規(guī)劃;

(2)注意開發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設用地規(guī)劃許可證相一致。

4、建設工程規(guī)劃許可證

建設工程規(guī)劃許可證是建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設活動合法的法律保證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。每一項工程建設在實施之前均應獲得規(guī)劃部門的同意，開發(fā)商在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。如果沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，開發(fā)商的建設行為屬于違法，其工程建筑是違章建筑，就不能領取房地產權屬證件，而且很有可能被強制拆除。

5、建設工程施工許可證

建設工程施工許可證，也就是建設工程開工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目，向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門，辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

如果是期房銷售，應該注意該期房工程開工手續(xù)是否齊全;如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應查看建委的建設工程竣工備案表。

二、買房要審查開發(fā)商的資質是什么

1、營業(yè)執(zhí)照

房地產開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經濟實體。也就是說必須是擁有自有資產、能夠自主從事民事活動、自主承擔民事責任的獨立法人?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門，責令停止房地產開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》也規(guī)定，領取預售許可證以及現(xiàn)房銷售必須持有營業(yè)執(zhí)照。

營業(yè)執(zhí)照是開發(fā)商進行開發(fā)和銷售的必要條件，也是購房合同有效的保證，必須注意。

2、開發(fā)商的資質

根據建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)必須申請核定企業(yè)資質等級，未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。該規(guī)定把我國的房地產開發(fā)企業(yè)按照注冊資金、經營年限、開發(fā)業(yè)績、開發(fā)質量、管理技術人員等條件分為一、二、三、四，四個資質等級，一等最高，四等最低。

從正常的角度來看，房地產開發(fā)企業(yè)的資質越高，其開發(fā)能力、經濟實力就越強，出現(xiàn)問題后，其承擔風險及責任的能力也越強。反之，如果開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質或者資質很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。但是資質證明并非是萬無一失的，同樣也存在著開發(fā)質量風險。而有一些資質并不是特別高的開發(fā)商，同樣具有較高的實力和較好的誠信度。所以看一看開發(fā)商最近的業(yè)績是最主要的選擇標準。

根據該規(guī)定，一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產開發(fā)項目;二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。所以在審查開發(fā)商資質的時候還要注意他是不是在業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

并且做出相應的審查，這其實對購房者利益的保護是很重要的，尤其是在購買期房的時候，此時對開發(fā)商的資格要求就是更好的了，不然就有可能出現(xiàn)錢房兩空的情況。如果你在這方面還有不清楚的地方，請直接來電咨詢我們的專業(yè)律師。

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