房屋買賣可以分為很多類型，其中就包括房屋預(yù)售與現(xiàn)房買賣。在商品房買賣中，有的商品房會(huì)直接現(xiàn)房銷售，有的則會(huì)經(jīng)過(guò)預(yù)售階段。不管是什么類型，購(gòu)房者如果要購(gòu)買商品房的程序是怎樣的呢?如果要經(jīng)過(guò)預(yù)售階段，那么購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)售商品房要注意什么?對(duì)此，本文將一一為您進(jìn)行介紹。

一、購(gòu)買商品房的程序是怎樣的

1、買受人與開(kāi)發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并繳納定金;

2、買受人與開(kāi)發(fā)商或其代理商、包銷商簽定 《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險(xiǎn)公司簽訂《房屋保險(xiǎn)合同》;

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時(shí)備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款;

4、買受人收樓、開(kāi)始繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用;

5、開(kāi)發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時(shí)辦理房屋抵押登記;

6、開(kāi)發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項(xiàng)權(quán)證》;

7、還清按揭款的買受人憑銀行開(kāi)具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。

除以上程序外，有些開(kāi)發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場(chǎng)，還會(huì)在簽訂(認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前設(shè)置一個(gè)簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》或(誠(chéng)意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。在優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)階段，開(kāi)發(fā)商因尚未取得《預(yù)售許可證》，不能進(jìn)行正式的銷售或推廣，只能在有限的范圍內(nèi)以收取誠(chéng)意金、預(yù)訂房屋的方式與部分潛在客戶建立優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。

二、購(gòu)買預(yù)售商品房要注意什么

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為。由于商品房開(kāi)發(fā)投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，為解決商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金緊張的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商普遍采取商品房預(yù)售的辦法。由于預(yù)售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，公民在購(gòu)買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

1、在簽訂合同之前應(yīng)實(shí)地考察預(yù)售的商品房。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項(xiàng)作與實(shí)際不符的宣傳。公民應(yīng)該先對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

2、了解開(kāi)發(fā)商是否已交付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)，就不能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權(quán)劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3、了解開(kāi)發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位和個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。開(kāi)發(fā)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，其房屋都屬于違章建筑，公民預(yù)購(gòu)這樣的商品房將會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售條件并向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

5、考查預(yù)售合同的主要條款是否齊備。預(yù)售合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：預(yù)售商品房的基本情況;商品房?jī)r(jià)款、幣種、支付方式及期限;商品房的交付日期;違約責(zé)任及免責(zé)條款;房地產(chǎn)權(quán)屬登記事項(xiàng)和稅費(fèi)承擔(dān);物業(yè)管理?xiàng)l款;糾紛的解決;其他條款。

由于預(yù)售房具有不確定性，購(gòu)房者不能像購(gòu)買現(xiàn)房那樣直接看到房屋本身的狀況，因此，購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)一定要謹(jǐn)慎，在簽訂合同時(shí)要仔細(xì)審閱合同的內(nèi)容，避免陷入購(gòu)房陷阱。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的證件以及資信等方面都要仔細(xì)審查，一有疑問(wèn)最好是能夠及時(shí)咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以避免遭受無(wú)謂的損失。

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