房屋買(mǎi)賣(mài)包括了一手房與二手房買(mǎi)賣(mài)。不管是一手房還是二手房，在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)要遵循一定的原則和程序，以避免發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，進(jìn)而損害到購(gòu)房者的利益。具體來(lái)講，房屋買(mǎi)賣(mài)中的程序包括哪些?要是你不清楚的話，可以跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)中的程序包括哪些

1、買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并繳納定金;

2、買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商或其代理商、包銷商簽定 《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并繳納首期房款，買(mǎi)受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險(xiǎn)公司簽訂《房屋保險(xiǎn)合同》;

3、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在房管局登記備案，買(mǎi)受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時(shí)備案，買(mǎi)受人按照合同約定支付房款或按揭款;

4、買(mǎi)受人收樓、開(kāi)始繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用;

5、開(kāi)發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時(shí)辦理房屋抵押登記;

6、開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項(xiàng)權(quán)證》;

7、還清按揭款的買(mǎi)受人憑銀行開(kāi)具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。

除以上程序外，有些開(kāi)發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場(chǎng)，還會(huì)在簽訂(認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前設(shè)置一個(gè)簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》或(誠(chéng)意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。在優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)階段，開(kāi)發(fā)商因尚未取得《預(yù)售許可證》，不能進(jìn)行正式的銷售或推廣，只能在有限的范圍內(nèi)以收取誠(chéng)意金、預(yù)訂房屋的方式與部分潛在客戶建立優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)中的風(fēng)險(xiǎn)如何移轉(zhuǎn)

房屋買(mǎi)賣(mài)中風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)，是指在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中作為標(biāo)的物的房屋發(fā)生意外損毀、滅失時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由當(dāng)事人哪一方負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。

我國(guó)原則上對(duì)此采用交付主義原則。在買(mǎi)賣(mài)合同中，一般而言，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

需要明確的是，房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間和房屋的交付時(shí)間上存在差異。所以對(duì)于交付的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)側(cè)重兩方面理解：

第一，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，作為購(gòu)房者，要謹(jǐn)防可能會(huì)發(fā)生的各種房屋買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，避免遭受損害。簽訂購(gòu)房合同中要謹(jǐn)慎，看開(kāi)發(fā)商是否五證齊全，在收房時(shí)要注意謹(jǐn)慎查看房屋的質(zhì)量等狀況。一旦您對(duì)某些事項(xiàng)產(chǎn)生了疑問(wèn)，要及時(shí)向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢，不要過(guò)早地完成房屋買(mǎi)賣(mài)的程序。

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