為了保證人們的生命安全，我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定房屋必須在驗(yàn)收合格后才能交付使用，此時(shí)房地產(chǎn)商才能預(yù)售。一般來(lái)說(shuō)，房屋在驗(yàn)收合格后會(huì)有一個(gè)房屋質(zhì)量合格證，對(duì)于普通的購(gòu)房著來(lái)說(shuō)，應(yīng)該通過(guò)怎樣的方法來(lái)驗(yàn)證該合格證是合法的呢?

一、正確的房屋驗(yàn)收程序

1、查看三書(shū)一證一表?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。

2、驗(yàn)收。一般收房過(guò)程中，業(yè)主在驗(yàn)房前，物業(yè)會(huì)催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。

3、核查房屋總面積。套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時(shí)，確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。

4、簽相關(guān)文件。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

5、交合理費(fèi)用。這里的合理費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價(jià)局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)。

二、驗(yàn)房需準(zhǔn)備的工具

正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)1～2個(gè)小時(shí)，需要帶的工具包括：

塑料洗臉盆：用于驗(yàn)收下水管道;

小榔頭：用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓;

塞尺：用于測(cè)裂縫的寬度;

5米卷尺：用于測(cè)量房子的凈高;

萬(wàn)用表：用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通;

計(jì)算器：用于計(jì)算數(shù)據(jù);

水筆：用于簽字;

掃帚：用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生; 小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶、

包裝繩：用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

三、房屋質(zhì)量合格證驗(yàn)房?jī)?nèi)容及方法

目前，開(kāi)發(fā)商提供的驗(yàn)收表中并沒(méi)有針對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收的內(nèi)容，很多公共設(shè)施成為驗(yàn)收的盲點(diǎn)。業(yè)主應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果寫(xiě)在交接書(shū)中，對(duì)于不符合合同的部分或質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商維修。

外部：外立面、外墻瓷磚、涂料、單元門(mén)、樓道。

檢查墻體：平整度、是否滲水、是否有裂縫：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 檢查防盜門(mén)：有無(wú)劃痕，門(mén)邊是否變形，門(mén)與框的密封是否嚴(yán)密，門(mén)和鎖開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活。

視鏡(貓眼)：入戶后觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無(wú)法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。

檢查入戶門(mén)門(mén)鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門(mén)鈴。是否不響或響了不停。 樓道窗戶：是否有紗窗，如果沒(méi)有，應(yīng)及時(shí)提出。

檢查門(mén)窗的密封：是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門(mén)壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。

窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動(dòng)靈活，相互無(wú)碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

高度：用盒尺檢查房頂，取4～5個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5毫米(或者2.6毫米)說(shuō)明房頂沒(méi)有傾斜。

墻壁地面：用廠尺(或者帶有水平的專(zhuān)用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)(爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不均沒(méi)發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn)。)

乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周?chē)饩€暗時(shí)帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過(guò)光線陰影看出，如果不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵?，如果局部刷?修補(bǔ)過(guò))會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。

空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。

專(zhuān)用鋼針小錘(10克)測(cè)墻磚空鼓。 一般情況下，有空鼓的地方會(huì)有“咚咚”的聲音，如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。

管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開(kāi)水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無(wú)滲透。

廚房和衛(wèi)生間：是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽(yáng)角角度達(dá)90度，四角無(wú)磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無(wú)變形開(kāi)裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說(shuō)明沒(méi)有鋪設(shè)好，這樣時(shí)間久了可能會(huì)出現(xiàn)瓷磚開(kāi)裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。

廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)。

閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)：(重要檢驗(yàn)項(xiàng)目)打開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。

下水情況：先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。

地面下水情況：在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花板。

衛(wèi)生間：衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。如若沒(méi)有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊燈下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。

衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手燈查看是否具備安裝性，同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電看是否存有建筑垃圾。

暖氣片：暖氣片上方應(yīng)有排氣孔，使用時(shí)應(yīng)擰動(dòng)將氣體排掉。如果擰不動(dòng)就需要修理解決，否則氣體排不出來(lái)，暖氣片不熱。還要注意暖氣片安裝時(shí)進(jìn)水管和回水管的坡度符合要求，否則影響采暖。

鏡子：用鏡子放到門(mén)頂部和門(mén)底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過(guò)油漆。如果是衛(wèi)生間的門(mén)，頂部和底部的油漆沒(méi)有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門(mén)底部過(guò)早腐爛損壞。

電器管線等：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開(kāi)關(guān)箱內(nèi)的插座開(kāi)關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開(kāi)關(guān)、接線良好，插座安全。如果開(kāi)關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說(shuō)明開(kāi)關(guān)質(zhì)量有問(wèn)題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無(wú)法及時(shí)斷電危機(jī)生命。插座還應(yīng)用搖表來(lái)測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。

B、開(kāi)關(guān)箱內(nèi)的各分路開(kāi)關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒(méi)有或不明確，立即糾正。開(kāi)關(guān)箱內(nèi)開(kāi)關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)該緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)。

C、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無(wú)松動(dòng)或插不進(jìn)的現(xiàn)象。

D、檢查弱點(diǎn)插座數(shù)目。

E、檢察可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，可以在驗(yàn)收交接書(shū)上簽字;若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。

房屋只有在得到房屋合格證之后，才能進(jìn)行出售，為了確保安全，購(gòu)房著在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，可以要求售房單位出示該合格證，對(duì)于不能出示的，應(yīng)該及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映。在現(xiàn)實(shí)生活中，該證書(shū)的查看要求查看者具有一定的法律知識(shí)。

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