買方簽訂二手房合同時(shí)應(yīng)該注意的問題

一、共同財(cái)產(chǎn)的審查

二、對(duì)于租賃關(guān)系如何約定根據(jù)

《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?/p>

如杲房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的笫三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。購買人還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購買人還應(yīng)當(dāng)審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價(jià)。如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買賣合同有被宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)于抵押如何約定

根據(jù)《擔(dān)保法》第179條的規(guī)定：“抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，依法享有的就抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)處分權(quán)和就賣的價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)的總稱?！?/p>

該法第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！爆F(xiàn)實(shí)中，由于高額房?jī)r(jià)，很多人購買房屋時(shí)很難一次性付淸全部購房款，因此大多數(shù)人都選擇銀行貸款，這致使目前市場(chǎng)上流通的二手房絕大多數(shù)都存在抵押權(quán)。此處的房屋抵押，是指購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權(quán)的擔(dān)保抵押給貸款銀行，當(dāng)購房者不能向銀行償還貸款時(shí)，銀行有權(quán)依照法律規(guī)定以該房屋折價(jià)或以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。銀行就是所謂的抵押權(quán)人。因此買賣存在抵押權(quán)的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)后，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。而貸款能否按時(shí)償還，由誰償還，如果約定不好就會(huì)引出不必要的麻煩。

綜上所述，購房人在二手房交易過程中應(yīng)該對(duì)房屋抵押權(quán)進(jìn)行約定，防止不必要的糾紛。雙方應(yīng)該在合同中寫明所售房屋是否存在抵押權(quán)，如果房屋巳作抵押，合同中應(yīng)當(dāng)約定解除抵押的時(shí)間，已經(jīng)到期而未解除的售房人應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地保護(hù)購房者的權(quán)利，可以在合同中約定，超過抵押權(quán)約定的期限仍未解除的，購房人有單方面解除的權(quán)利，并可要求出售人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。有關(guān)解除抵押權(quán)的時(shí)間、賠償金額、違約責(zé)任等的約定越詳細(xì)越有利于保護(hù)購房人的權(quán)利。

四、關(guān)于資金監(jiān)管的約定

在二手房交易中，由于辦理權(quán)屬交易存在時(shí)間差，多數(shù)購房人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂合同時(shí)，將購房款存入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司被其挪用。一旦投資回收出現(xiàn)問題，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金鏈就會(huì)斷裂，給買賣雙方造成很大損失?；蛘咴谧孕薪灰走^程中，將購房首付款給出售人后，出售人挪作他用，如果最后合同沒有順利履行，出售方又沒有經(jīng)濟(jì)能力退還房款，將給購房人造成很大的損失。2007年3月22口，市建委頒布的《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》中明確，同年4月15日起，買賣二手房必須通過商業(yè)銀行設(shè)立的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)雙方交易資金?！侗本┦写媪糠拷灰捉Y(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》于2007年4月15日實(shí)施，其中規(guī)定：“買賣雙方約定由買方先行將購房定金(不超過房?jī)r(jià)款的20%〉直接支付給賣方的，賣方應(yīng)向買方出具收款憑證;通過專用賬戶進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，買方要在約定時(shí)間內(nèi)將房款存入專用賬戶。”二手房(即存量房)的賣房人收取買房人的定金，最多不能超過房?jī)r(jià)款的20%。這筆定金可以存人二手房交易專用賬戶后轉(zhuǎn)交給賣房人，也可以直接交給賣房人。如果沒有實(shí)現(xiàn)約定，二手房交易的所有資金，都必須“走”專用賬戶。

現(xiàn)階段，由于二手房市場(chǎng)中仍然是賣方市場(chǎng)，買房相對(duì)弱勢(shì)，大多數(shù)首付款都是采取直接交費(fèi)給出售人，對(duì)于買方來說就會(huì)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，購房人的首付款安全無法保障。有些售房人利用首付款進(jìn)行詐騙，或者將首付款挪作他用，還有可能在取得首付款后再次將房屋出售給他人即我們平常所稱的“一房二賣”，或者其他原因?qū)е潞贤荒苈男校m然原則上購房人仍然可以得到所付的購房款，但是現(xiàn)實(shí)中執(zhí)行卻是一個(gè)問題。如果買方有經(jīng)濟(jì)能力同時(shí)又不想負(fù)擔(dān)高額的房貸利息，而選擇一次性全額付清房款的話，那么購房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更大。其至出現(xiàn)出售人在收到全額房款后，再次將房屋售予他人并辦理過戶，然后攜款消失，這種情況下購房人也欲哭無淚。因此，為了減少買房人的風(fēng)險(xiǎn)，保障交易資金的安全，買房人付定金最好還是“走”專用賬戶，因?yàn)檫@樣更安全。

五、有關(guān)戶口遷出的約定

二手房的交付中還有很重要的一項(xiàng)問題就是戶門的遷移問題，如果所購買的住房中賣方的戶口無法遷移的，買方也同樣無法遷入，而很多購房人是出賣原先的自住房后改善條件的，這樣一來自己出售住房后戶口也同樣無法遷移，就形成了一個(gè)戶口遷移問題的惡性循環(huán)。如果買賣雙方在購房合同中沒有就戶口問題進(jìn)行相關(guān)約定，一旦出現(xiàn)上述情況，根本無法通過法院訴訟的方式來解決問題。根據(jù)市高院的最新解釋，買方起訴至法院要求賣方遷移戶口的屬于行政管理事務(wù)，法院應(yīng)當(dāng)裁定不予受理或者駁回起訴。針對(duì)當(dāng)前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。

六、有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定

買二手房的朋友可能會(huì)碰到一個(gè)比較疑惑的地方：國家規(guī)定買賣雙方都要交稅，似是一般的現(xiàn)實(shí)，卻是“賣家實(shí)收，買家?guī)徒o全部的稅”。這樣是現(xiàn)在畸形的房產(chǎn)交易市場(chǎng)造成的問題。這樣除了加重買家的負(fù)擔(dān)，還給買家造成了未知的風(fēng)險(xiǎn)。

1.商品房，賣家房產(chǎn)證已過2年的情況稅費(fèi)可以準(zhǔn)確地計(jì)算出來，可以接受買家全包稅費(fèi)。

2.商品房，賣家房產(chǎn)證未過2年的情況稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。需要從以下兩方面處理：

(1)看過賣家購房發(fā)票，金額和房產(chǎn)證的買價(jià)如果相差無幾，或者一樣，那么稅費(fèi)可以計(jì)算出來，可以接收買房全給稅。

(2)沒看過購房發(fā)票的，堅(jiān)決要簽各付各稅。

(3)房改房如果是按照成本價(jià)購買的，那么需要付的土地出讓金。這點(diǎn)在房產(chǎn)證上有注明。這個(gè)時(shí)候可以接受買家全給稅。

(4)如果不清楚是不是按照成本價(jià)購買的，堅(jiān)決要各付各稅。土地出讓金有可能高達(dá)20%。

七、有關(guān)二手房交付的約定

在二手房買賣交易中，很多買房者稱收房時(shí)門沒有了，防盜窗沒有了，更甚者連玻璃都被人取走了，后來聯(lián)系了出售人才知道，原來是出售人帶走的。很多買方覺得買一套房子的很大原因也在于看房時(shí)房屋的狀態(tài)，原本以為交房的房屋會(huì)和當(dāng)初看房時(shí)的狀態(tài)一樣，沒想到交房時(shí)卻目睹了這一幕。雖然買房人心有不甘，但是賣方稱“你買的是房子，又不是其他的東西”，而且出現(xiàn)這種情況大多是買賣雙方?jīng)]有就交房狀態(tài)進(jìn)行約定，出售人的此種做法實(shí)屬合法不合理，所以買方只能是啞巴吃黃連有苦難言。為了防止此種狀況的出現(xiàn)，建議買房人在簽訂二手房合同時(shí)，在合同中對(duì)房屋交房的標(biāo)準(zhǔn)及狀態(tài)逐個(gè)進(jìn)行約定，最好能列出一個(gè)詳細(xì)的清單，并就相關(guān)的違約責(zé)任進(jìn)行約定。購房若附送家具必須在合同上說明，將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色、數(shù)量以及能否正常使用寫清楚，應(yīng)該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設(shè)施進(jìn)行仔細(xì)清點(diǎn)，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認(rèn)，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。還有一些物品應(yīng)該約定與房屋一并交付：

①房屋鑰匙、單元門鑰匙〈或磁卡〉、信箱鑰匙、水、電、曖、燃?xì)忾T的鑰匙等所有鑰匙;

②《住宅使用說明書》、《住宅保修書》、物業(yè)合同、物業(yè)管理公約;

③各種水、電、氣等卡;

④有線電視交費(fèi)憑證;

⑤買賣雙方約定的其他物品。

買賣雙方辦理房屋交接時(shí)，售房人應(yīng)協(xié)助購房人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，辦理相關(guān)變更手續(xù)。辦理房屋交接時(shí)，買賣雙方均應(yīng)到場(chǎng)。房屋交驗(yàn)完畢后,雙方應(yīng)簽署《物業(yè)交驗(yàn)單》對(duì)房屋設(shè)施、設(shè)備狀況予以明確。

八、有關(guān)“兇宅”等特殊事件的約定

廣義匕的“兇宅”是指發(fā)生過非正常死亡的住宅。由于傳統(tǒng)風(fēng)水文化的影響，我國絕大多數(shù)居民對(duì)兇宅非常介意。雖然大家都承認(rèn)這是一種迷信，但這種迷信巳經(jīng)潛移默化地影響了人們幾千年，形成了被社會(huì)普遍認(rèn)可的民俗。兇宅并不是一個(gè)偶然的現(xiàn)象，由于受民俗文化的影響，人們認(rèn)為兇宅不吉利，也不愿購買。因此，市面上兇宅的價(jià)格一般要低于同檔住宅價(jià)格，但多數(shù)人仍表示如果購買房屋前知道其是兇宅的話，即使價(jià)格很低也不會(huì)考慮。兇宅之所以受到廣泛的關(guān)注，并不是因?yàn)榉课荼旧泶嬖趩栴}，而是兇宅所引起的系列社會(huì)問題。為了避免不必要的麻煩，購房者在購房時(shí)可以從以下幾個(gè)方面有效地避免兇宅。

首先，當(dāng)事人在買房時(shí)可以向周邊的鄰里打聽，多了解一些與該房屋有關(guān)的信息。

其次，雙方在簽訂買賣合同時(shí)，可以約定相關(guān)的信息披露條款以及相應(yīng)的責(zé)任，這樣可以有效的約束賣方，同時(shí)在發(fā)生兇宅事件時(shí)，也有明確的承擔(dān)依據(jù)，確保買方權(quán)益。如若不慎購得閃宅，可以從以下幾個(gè)方面維護(hù)自己的權(quán)益。首先，可以通過同賣方協(xié)商或者訴訟的方式解除房屋買賣合同，或者降低房屋交易價(jià)格。其次，可以選擇通過司法途徑維護(hù)自己的利益。根據(jù)有二，一方面，誠信原則是的基本原則，合同雙方當(dāng)事人在履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守誠信原則，完全履行合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”另一方面，雖然一些法律從業(yè)者主張兇宅是一種迷信，缺少法律依據(jù)。但幾千年的傳統(tǒng)使人們的風(fēng)水文化已經(jīng)形成了一種民俗，根據(jù)民法中尊重公序良俗的基本原則，我認(rèn)為買方在不知情的情況下購得兇宅后，可以主張適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

九、關(guān)于房齡的約定

房齡之所以容易出現(xiàn)問題，原因有二。一是房齡不會(huì)直接的反映在產(chǎn)權(quán)證上，購房人比較難于直接知曉，且一些出售人和中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞房屋真實(shí)房齡。二是二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房,在銀行申請(qǐng)貸款的難度也相對(duì)較大。因此如果在不了解房齡的情況下簽訂了購房合同，就有可能損害購房者利益。特別是一些中介機(jī)構(gòu)或者出售人在合同中約定了比較重的違約責(zé)任，當(dāng)買方因?yàn)榉魁g問題沒能申請(qǐng)到貸款時(shí)還會(huì)面臨高額的違約索賠。為了避開房齡陷阱，購買二手房時(shí)，雙方可以在合同中就房齡問題進(jìn)行約定，對(duì)故意隱瞞房屋真實(shí)房齡，購房人有權(quán)要求賣方賠償因此造成的損失。如果因?yàn)橘u房者存在惡意隱瞞房屋真實(shí)房齡而導(dǎo)致無法獲得銀行貸款時(shí)，購房者有權(quán)依據(jù)法律的規(guī)定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。

十、有關(guān)公共維修基金的約定

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到公共維修基金是否應(yīng)由買家支付時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達(dá)成共識(shí)。一般會(huì)有四種處理方法：

1.房屋業(yè)主將公共維修基金無償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。

2.買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費(fèi)用的50%。

3.買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用。比例公式為：〈房屋產(chǎn)權(quán)年限—原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時(shí)間差)/房屋產(chǎn)權(quán)年限。

4房屋業(yè)主不同意將公共維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時(shí)所交納的這筆公共維修基金費(fèi)用。目前，買賣雙方不做公共維修基金更名的情況非常普遍，殊不知這樣的做法不利于保護(hù)購房者的合法權(quán)益，筆者建議買賣雙方應(yīng)該辦理更名手續(xù)，并就維修基金的處理方法以及相關(guān)責(zé)任約定在合同中。

十一、供暖費(fèi)等費(fèi)用的約定

在二手房買賣合同中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用的爭(zhēng)議。為了避免不必要的糾紛，對(duì)于物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等問題雙方應(yīng)在合同中做如下約定：售房人與購房人辦理完畢交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水、電、天然氣、物業(yè)、供曖費(fèi)、通訊費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用均由售房人承擔(dān)，交接手續(xù)之后發(fā)生的費(fèi)用由購房人承擔(dān)。對(duì)于已售公房，在其上市交易后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費(fèi)用。例如北京地區(qū)供暖費(fèi)的價(jià)格就按北京市第〔2001〉年372號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)費(fèi)用由物業(yè)管理單位與新的房屋所有權(quán)人在市場(chǎng)價(jià)格的幅度內(nèi)協(xié)商確定。

十二、關(guān)于定金的約定

定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效?！岸ń稹痹诜缮嫌忻鞔_的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意真誠的履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果出售人違約，就要向購買方雙倍返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的數(shù)額不能超過合同總價(jià)的20%。而現(xiàn)實(shí)交易中，很多合同中出現(xiàn)“訂金”字樣，而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定。在實(shí)務(wù)中，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若千問題的解釋》第118條規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”。由此可見，訂金不具備定金性質(zhì)，從法律上來講，即使訂金給付方違約，也只能返還訂金，而不可適用“定金法則”。因此，為了更好的保護(hù)守約者的合法權(quán)益，合同中不要出現(xiàn)將“定金”寫作“訂金”的情況，如果想利用訂金主張定金權(quán)利，可以在合同中約定訂金具有定金性質(zhì)。

十三、有關(guān)延期交房的約定

二手房買賣過程當(dāng)中，延期交付房屋的原因很多，有的是因?yàn)橘u方反悔，有的是賣方將房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在糾紛，相關(guān)權(quán)利人拒絕搬出或強(qiáng)行入住該房屋，有的是因?yàn)槲飿I(yè)公司不配合，阻撓購房人入住房屋。為了讓售房人保證按期交房和避免在售房人不能按期交房時(shí)產(chǎn)生糾紛，購房者一定要在購房合同中就售房人不能按規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交房時(shí)，應(yīng)該如何處理作出明確的規(guī)定，這些規(guī)定應(yīng)該包括以下內(nèi)容：

1.售房人應(yīng)于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付購房者。

2.假如售房人不能按期交房，那么購房者應(yīng)給售房人一個(gè)寬限期，允許售房人在該寬限期內(nèi)交房。但在寬限期內(nèi)售房人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按購房者已交付的購房款或者總房?jī)r(jià)款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算，或者按約定數(shù)額計(jì)算違約金。

3.寬限期過后，售房人仍不能交房，那么購房者有權(quán)解除合同。同時(shí)購房者有權(quán)要求售房人返還他所交付的購房款及利息，并支付違約金，違約金以按照法律規(guī)定的最高限額即總房款的20%計(jì)算。寬限期過后，購房者不想退房，那么售房人仍應(yīng)繼續(xù)支付違約金，直至房屋交付之日止。

十四、如何規(guī)避賣房反悔

目前在二手房交易過程中，房主發(fā)現(xiàn)房屋漲價(jià)后反悔，導(dǎo)致買賣雙方糾紛的案件大幅攀升。針對(duì)二手房房主反悔借口，筆者支六招規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

其一，購房人在與業(yè)主簽訂存量房買賣合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素，約定好房主違約責(zé)任(加重違約責(zé)任，增加賣房違約成本〉，約定好過戶時(shí)間，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。

其二，若業(yè)主借口所售房屋為，夫妻一方在出售二手房時(shí)沒有征得配偶同意，要求確認(rèn)存量房屋買賣合同無效。針對(duì)此種情況，購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，發(fā)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

其三，針對(duì)房主以賣房時(shí)為避稅簽署的是陰陽合同為由，要求認(rèn)定買賣合同無效，以及以中介公同沒有及時(shí)轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認(rèn)定合同無效的情況，買賣雙方應(yīng)該以書面形式約定，在交易時(shí)應(yīng)按照法律規(guī)定繳稅，不能簽署陰陽合同。

其四，了解所購房屋的真實(shí)情況。購房者應(yīng)在購房前向房屋行政管理部門、物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任作出書面約定。

其五，許多農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民后反悔，從而起訴要求收回住房。對(duì)此，因法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，故建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋。

其六，買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好聘請(qǐng)律師做顧問，提供法律意見，慎重簽訂合同。建議您聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師代理購買二手房。