在借名買房的情況下，由于實際購房者需要承擔(dān)的風(fēng)險是比較大的，以此為了保護自身利益，往往當(dāng)事人之間會協(xié)商簽訂借名買房協(xié)議，在其中的條款里面明確約定彼此的權(quán)利義務(wù)。但因為借名買房行為本身就是違反了相關(guān)政策規(guī)定的，那此時簽訂的借名買房協(xié)議是否有效呢?詳細內(nèi)容請一起在下文中進行了解吧。

一、借名買房協(xié)議是否具有法律效力

前政府和銀行針對首套房和二套房實行差別化的貸款政策和稅收政策，首套房實行首付比例最低兩成，貸款利率最低85折，按房產(chǎn)總價款的1%或 1.5%征收契稅，二套房(前套住房貸款未結(jié)清的)實行首付4成，貸款利率上浮10%，契稅1%或2%。一些購房者明明名下有住宅，但為了享受首套房貸款利率和契稅的優(yōu)惠，就想找名下無房無貸的親戚或朋友共同買房或者以他人的名義購房，并欲以一紙協(xié)議將名義購房人與實際出資人出資情況進行約束。借名買房簽的協(xié)議既無效力又難公證。

公證員指出，名義購房人與實際出資人私下簽署的協(xié)議不受法律保護，也無法辦理公證。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬以不動產(chǎn)登記為準，房產(chǎn)登記在誰的名下，誰就是房屋的所有權(quán)人。當(dāng)事人為了享受貸款利率優(yōu)惠、規(guī)避國家稅收政策簽署的“隱名購房協(xié)議”因為違反法律規(guī)定、損害社會公共利益屬于無效合同，我國《合同法》第五十二條明確規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/p>

而且，我國《物權(quán)法》規(guī)定了“善意取得”制度，即使有私下簽署的“隱名購房協(xié)議”，名義產(chǎn)權(quán)人也完全可以自行將房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)賣給第三人，而無需征得實際出資人的同意。只要第三人支付合理價款并已辦理完畢房產(chǎn)過戶手續(xù)的，那么善意第三人就取得了房屋所有權(quán)，房產(chǎn)的實際出資人只能要求名義產(chǎn)權(quán)人賠償損失，無權(quán)要求追回房屋。此時如果名義產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，那么實際出資人就將面臨房錢兩空的困境。

二、合伙買房及時登記別做隱名出資人

合伙買房應(yīng)簽書面協(xié)議，再去辦理共有登記

鑒于隱名出資購房存在巨大的法律風(fēng)險，公證員建議廣大市民，誰出資購房，就將房產(chǎn)登記在誰的名下，不要因為銀行利率或稅收的優(yōu)惠政策而因小失大。對于合伙共同買房的，包括幾人共同出資全款買房，或一人單獨出首付、兩人共同還貸，或兩人共同出資首付并共同還貸等多種情況，建議所有出資人簽署書面的《共同出資協(xié)議》，詳細約定各自的出資額、房產(chǎn)所占份額、貸款的歸還、房產(chǎn)的使用受益權(quán)、何種情況下可以處置，以及如何處置等問題。

在簽署書面共同出資協(xié)議后，全部出資人應(yīng)當(dāng)去房管局辦理房地產(chǎn)共有登記。我國《物權(quán)法》承認不動產(chǎn)有按份共有和共同共有兩種形式，按份共有人對共有的不動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此公證員建議合伙買房的，應(yīng)當(dāng)在簽署書面《共同出資協(xié)議》后到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，將產(chǎn)權(quán)登記按份共有，并在房產(chǎn)證上明確各自所占有的產(chǎn)權(quán)份額，以免日后發(fā)生不必要的糾紛。

需要注意，由于借名買房的行為本身就是違反了相關(guān)法律中的規(guī)定，對于這樣的行為就會認定為無效的，因此即使當(dāng)事人之間簽訂了借名買房協(xié)議，此時這樣的行為也是無法提供保障，并這樣的行為也是會被認定為無效的。更多借名買房方面的知識，可以上律霸網(wǎng)站進行具體了解。

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