深圳是我國改革開放的前沿城市，許多新的改革方針和舉措都在深圳率先實施，但在發(fā)展和創(chuàng)新的過程中，當(dāng)?shù)赜行﹨^(qū)域也出現(xiàn)了一些打政策擦邊球、鉆法律空子的不規(guī)范行為，小產(chǎn)權(quán)房就是其中一種，盡管給許多在深圳工作的外來務(wù)工人員提供了低廉的居住地，但也存在較大的風(fēng)險，那么，購買深圳的小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險是什么呢?

一、小產(chǎn)權(quán)房的含義

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險問題

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風(fēng)險

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

綜上所述，關(guān)于購買深圳的小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險主要體現(xiàn)在四個方面，首先按照相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只限于在本鄉(xiāng)集體組織內(nèi)部買賣，如果對外出售且沒有經(jīng)過有權(quán)機構(gòu)的批準，購房合同為無效合同;其次小產(chǎn)權(quán)房沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，體現(xiàn)不出房屋的保值增值功能;還有購買人可能會因為不符合房屋所有人資格而沒有相應(yīng)的政策待遇，同時，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量和維護保修也沒有正規(guī)開發(fā)單位提供的保障。

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