隨著我國的經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展，每一樣?xùn)|西都在漲價(jià)，這樣的環(huán)境下漲價(jià)最為迅速的還是房價(jià)，房價(jià)的上漲是所有人都見證的，也是最關(guān)乎到每一個(gè)人利益的漲價(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)的投資很多人都在做，因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的收益是巨大的，那房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是什么?下面就詳細(xì)介紹。

一、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是什么?

它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用。

美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。

二、 房地產(chǎn)私募基金的特點(diǎn)

從基本的組織結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)私募基金和傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金類似，均以架構(gòu)上最為靈活、成本上最為經(jīng)濟(jì)的有限合伙制為主。但是，除星浩資本等極少數(shù)具有相當(dāng)品牌效應(yīng)和規(guī)模的基金外，市場上現(xiàn)存的大部分房地產(chǎn)私募基金仍存留不少“信托”特色，從而構(gòu)成目前境內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的獨(dú)有特點(diǎn)。簡單歸納，主要特點(diǎn)有：

1、多固定收益，少浮動(dòng)收益

與傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動(dòng)收益結(jié)構(gòu)。相反的，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起人(主要是融資方)會(huì)通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實(shí)上，出于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)明顯的特征，一般的房地產(chǎn)私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，進(jìn)而對(duì)基金募集造成很大障礙。反之，對(duì)房企而言，如房地產(chǎn)行業(yè)反彈后持續(xù)走好，固定收益的基金模式將確保其取得項(xiàng)目開發(fā)的大部分利潤。

2、多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu)

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會(huì)借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)。簡單而言，房地產(chǎn)私募基金的投資人一般均為“優(yōu)先級(jí)合伙人”，在優(yōu)先級(jí)合伙人出資總額的基礎(chǔ)上，房企本身或基金管理公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級(jí)合伙人”;在優(yōu)先級(jí)合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計(jì)算的投資回報(bào)前，劣后級(jí)合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會(huì)在房地產(chǎn)私募基金的《合伙協(xié)議》中有所體現(xiàn)，相當(dāng)于有融資需要的房企在基金架構(gòu)內(nèi)給投資人做了一定程度的擔(dān)保。值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)私募基金已逐步開始向社會(huì)募集劣后級(jí)合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔(dān)保壓力將大大降低，房地產(chǎn)私募基金的受眾面也將得以擴(kuò)大，從而更好地符合不同收益需要和不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者的需要。

3、多夾層投資，少股權(quán)投資

房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán) 債務(wù)”的“夾層投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)后，再以股東身份向項(xiàng)目公司做股東借款。由此導(dǎo)致的退出方式是：債權(quán)部分，還本付息;股權(quán)部分，由開發(fā)商回購。原則上，雙方會(huì)簽訂一個(gè)固定的回購協(xié)議，比如約定一年之后以什么樣的價(jià)格回購股權(quán)。

對(duì)于籌集資金很多人都很熟悉，一個(gè)公司的發(fā)展和擴(kuò)大規(guī)模都是需要大量的資金來進(jìn)行支撐，對(duì)于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金很多人都是比較喜歡的，因?yàn)榭梢詮闹蝎@取大量的利益收益。

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