對(duì)于商品房來(lái)講，原則上需要在開(kāi)發(fā)商修建好了之后，才能銷(xiāo)售給購(gòu)房者。但我國(guó)也是允許提前銷(xiāo)售商品房，也就是進(jìn)行商品房的預(yù)售。此時(shí)為了保證購(gòu)房者的利益不受損害，因此要求開(kāi)發(fā)商先取得商品房預(yù)售許可證才行，那究竟要怎樣才能取得商品房預(yù)售許可證呢?律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、怎樣才能取得商品房預(yù)售許可證

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人向房地產(chǎn)商支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害購(gòu)房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：

(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書(shū)。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國(guó)有土地或集體土地來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易，保證購(gòu)房者購(gòu)房后確定能得到所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工程就不一定符合城市規(guī)劃的要求。對(duì)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)會(huì)責(zé)令其停止建設(shè)。

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一規(guī)定是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確實(shí)能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終完成，不至于因施工進(jìn)度問(wèn)題而影響購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的購(gòu)房者按照合同約定得到所購(gòu)房屋，同時(shí)也是為了防止房地產(chǎn)商炒賣(mài)地皮牟暴利。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)在向房地產(chǎn)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，可根據(jù)上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房的資格進(jìn)行審查。

(五)為了確實(shí)保障預(yù)售商品房承購(gòu)人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房增長(zhǎng)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用后，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

(六)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未辦理《商品房預(yù)售許可證》、挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)以及款按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法行為，將予以處罰，可由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，吊銷(xiāo)《商品房預(yù)售許可證》等處罰，并可處以罰款。

(七)商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，秘須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

(八)商品房預(yù)售的，商品房預(yù)色人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

二、商品房預(yù)售的步驟

房屋預(yù)售一般應(yīng)經(jīng)過(guò)以下步驟：

(一)預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(二)預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證;

(三)預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同;

(四)預(yù)售合同登記備案;

(五)房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

開(kāi)發(fā)商如果想要提前開(kāi)始銷(xiāo)售商品房，也就是進(jìn)行商品房的預(yù)售，那么此時(shí)除了要取得商品房預(yù)售許可證之外，同時(shí)還要取得其他的一些證件才行，否則的話預(yù)售行為就是不合法的，此時(shí)工商部門(mén)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商作出相應(yīng)的處罰。要是你在這方面還有不清楚的地方，請(qǐng)直接來(lái)電咨詢(xún)我們的專(zhuān)業(yè)律師。

商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定

開(kāi)發(fā)商怎么取得預(yù)售許可證,有什么條件

辦理商品房預(yù)售許可證需要哪些材料