1、撰寫房產(chǎn)估價報告要遵守什么規(guī)則?

估價報告應做到下列幾點：

(1)真實，即應按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載;

(2)客觀，即應不加個人偏見地進行敘述、分析和評論，得出的結論應有充分的依據(jù)，沒有誤導性陳述;

(3)準確，即估價基礎數(shù)據(jù)應正確，用語應明確肯定、避免產(chǎn)生歧義，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結果的影響應予以說明，沒有含糊其辭;

(4)完整，即應提供必要的信息，全面反映估價過程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏;

(5)清晰：即應層次分明，用簡潔的文字對有關情況和問題進行歸納總結，避免不必要的重復，便于估價報告使用者理解和使用;

(6)規(guī)范，即估價報告的制作應符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應符合相應的標準，有關專業(yè)術語應采用相應專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術語。

2、房產(chǎn)估價報告包括什么內容?

估價報告應包括下列部分：

(1)封面

封面應簡明記載下列事項：

A、估價報告名稱;

B、估價項目名稱;

C、估價委托人的名稱或姓名;

D、房地產(chǎn)估價機構的名稱;

E、注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號;

F、估價報告出具日期;

G、估價報告編號。

(2)致估價委托人函

致估價委托人函應包括下列事項：

A、致函對象;

B、估價目的;

C、估價對象;

D、價值日期;

E、價值類型;

F、估價方法;

G、估價結果;

H、與使用估價報告、估價結果有關的特別提示;

I、致函日期。

致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人可在其上簽名或蓋章。

(3)目錄

目錄應按估價報告各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內容有一個總體了解，并容易找到其關注的內容。

(4)注冊房地產(chǎn)估價師聲明

注冊房地產(chǎn)估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師對估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力等所做的承諾和保證，應包括下列內容：

A、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。

B、估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已經(jīng)說明的估價假設和限制條件的限制。

C、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。

D、注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。

E、注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術語標準》以及相關房地產(chǎn)估價專項標準進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。

F、注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象進行了實地查勘(若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師都對估價對象進行了實地查勘，應寫明對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名)。

G、沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助(若有例外，應寫明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內容)。

注：注冊房地產(chǎn)估價師聲明應注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師不得將注冊房地產(chǎn)估價師聲明的內容與估價假設和限制條件的內容相混淆，不得把注冊房地產(chǎn)估價師聲明變成免責聲明。

(5)估價假設和限制條件

估價假設和限制條件應說明下列內容：

A、一般假設：包括對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象權屬、面積等資料在進行了審慎檢查而未予以核實的情況下，對其合法性、真實性、準確性和完整性的合理假定;對建筑安全、環(huán)境污染等重大影響估價對象價值的因素予以了關注，在無理由懷疑存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構檢測或鑒定的情況下，對其安全性等的合理假定。

B、不確定事項假設：對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。

C、背離實際情況假設：因估價目的的特殊需要所做的與實際情況不一致的假定。

D、估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用期限以及在使用中應注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不應超過一年。

E、估價假設必須是針對估價前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。嚴禁為了高估或低估、規(guī)避應盡的勤勉盡責義務等而濫用估價假設。

經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢，對估價對象的建筑安全、環(huán)境污染、質量缺陷、完損狀況等專業(yè)問題難以作出常規(guī)判斷和相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質的專業(yè)機構進行檢測或鑒定，以專業(yè)機構出具的檢測或鑒定意見為依據(jù)進行估價。

(6)估價結果報告

估價結果報告應簡要記載下列事項：

A、估價委托人的名稱或姓名和住所;

B、房地產(chǎn)估價機構的名稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、估價資質等級和資質證書編號;

C、估價目的;

D、估價對象;

E、價值日期;

F、價值類型;

G、估價原則;

H、估價依據(jù);

I、估價方法;

J、不同估價方法的測算結果和最終的估價結果;

K、注冊房地產(chǎn)估價師;

L、協(xié)助估價的人員;

M、實地查勘期;

N、估價作業(yè)期。

(7)估價技術報告

估價技術報告應詳細記載下列事項：

A、估價對象描述與分析;

B、市場背景描述與分析;

C、估價對象最高最佳利用分析，但評估現(xiàn)狀價值的可除外;

D、估價方法適用性分析;

E、估價測算過程;

F、估價結果確定。

房地產(chǎn)抵押估價報告還應記載估價對象變現(xiàn)能力分析。

(8)附件

附件應包括下列資料：

A、估價委托書復印件;

B、估價對象的位置示意圖、外觀和內部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權屬證明復印件;

C、估價中引用的其他專用文件資料;

D、房地產(chǎn)估價機構的營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件;

E、注冊房地產(chǎn)估價師的注冊證書復印件。

F、房地產(chǎn)抵押估價報告還應包括法定優(yōu)先受償權等情況的書面查詢資料和調查記錄。采用比較法估價的，還應包括可比實例的外觀照片。因第條第三款未能進入估價對象內進行實地查勘的，附件中可不包括估價對象內部狀況照片，但應在附件中相應位置說明沒有估價對象內部狀況照片的具體原因。

注意：估價技術報告可按估價委托合同的約定不提供給估價委托人，但房地產(chǎn)估價機構應將其存檔，以供房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查等。