一、在購買二手房有的時候必然會涉及到中介,這個時候我們就要防范中介收費陷阱。

進入二手房買賣中介服務(wù)場所不要馬上簽二手房中介服務(wù)合同。購房者首先應(yīng)該認(rèn)真閱讀二手房買賣中介服務(wù)合同格式條款并謹(jǐn)慎思考,不急于簽字,謹(jǐn)防掉入合同霸王條款陷阱。

要在代理合同中明確中介費收取標(biāo)準(zhǔn)。很多二手房買賣中介服務(wù)合同中,都只寫明了收取中介服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn),但不寫明收取中介服務(wù)費對應(yīng)的服務(wù)項目,購買者在簽合同時應(yīng)要求二手房買賣中介服務(wù)企業(yè)提供對應(yīng)的服務(wù)項目。

要求中介費與中介服務(wù)對等。二手房中介服務(wù)企業(yè)收取了中介服務(wù)費后,就應(yīng)該提供對應(yīng)的代交買賣房屋的各類稅費服務(wù),但必須按照物價部門審核的標(biāo)準(zhǔn)收取,二手房中介服務(wù)企業(yè)不得加收金額,還必須提供各類稅費的原始發(fā)票給購買者。購買者最好提出由二手房中介服務(wù)企業(yè)先墊付,然后憑發(fā)票支付各類稅費款項。

二、和中介簽訂合同之后就要審查二手房的產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量問題了。

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。a.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;b.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處;c.一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本,而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。

考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣。a.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;b.大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán),因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;c.一般來說,軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

查看是否有私搭私建部分。a.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;b.是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu),如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;c.陽臺是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。

確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。a.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;b.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;c.最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積,即所謂地毯面積。

觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。a.戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;b.管線是否太多或者走線不合理和電線是否有老化現(xiàn)象;c.天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題;d.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;e.確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象。

了解裝修的狀況。a.原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;b.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。

了解以后居住的費用。a.水、電、煤、暖的價格;b.物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn);c.車位的費用。

計算一下房價。a.自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值;b.委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估;c.銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

產(chǎn)權(quán)是否完整。a.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等;b.只可相信自己的眼睛,一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接。a.不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;b.可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理公司處,等過戶完成后,再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。a.必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù),有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;b.從買房的角度來說,一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。

三、了解二手房的交易流程。

買方咨詢。買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

簽合同賣方提供了房屋的合法證件,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,即大家所俗稱的“白契”。

繳納稅費稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

在這個房價高漲的社會,買一套房都是很不容易的,因此,在買房的問題上每個家庭都要慎之又慎,特別是購買二手房的業(yè)主們,在進行二手房交易過程中,一定要特別注意,不然很容易被騙哦。