根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，在城鎮(zhèn)以上的地方，開發(fā)商修建房屋時(shí)，必須按照既定的法律規(guī)范，在遇到房屋超出規(guī)劃面積的情形時(shí)，相關(guān)當(dāng)事人是可以向當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)提出救濟(jì)請(qǐng)求的，一經(jīng)核實(shí)，用人單位是需要按照既定的法律規(guī)定進(jìn)行處罰的。

一、房屋超出規(guī)劃面積怎么處罰?

面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

二、買房面積誰(shuí)說了算

商品房面積管理工作由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。這就是說，以后您對(duì)您買的商品房面積持懷疑態(tài)度時(shí)，可以委托市國(guó)土資源和房屋管理局的測(cè)繪部門進(jìn)行重新測(cè)量。

1、“缺斤短兩”與“買個(gè)茶杯，給個(gè)暖壺”是老問題

在商品房的買賣中，商品房面積“缺斤短兩”一直是老問題。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)1999年全國(guó)投訴情況的分析，房屋投訴仍名列十大熱點(diǎn)前列，而商品房面積“缺斤短兩”，面積測(cè)量缺乏公正、權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)督，則是消費(fèi)者有關(guān)房屋投訴中的主要問題。與前幾年的集團(tuán)購(gòu)買相比，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已進(jìn)入“散戶”時(shí)代，買房人自己掏腰包買房的比率越來越高，每一平方米花的都是血汗錢，而商品房交易中，交款面積和實(shí)際面積常常出現(xiàn)負(fù)偏差，使許多購(gòu)房人蒙受損失。

據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋土地管理局房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所所長(zhǎng)助理兼生產(chǎn)技術(shù)科科長(zhǎng)于偉介紹，目前許多商品房面積的投訴都是因?yàn)轭A(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積不符造成的。如一位消費(fèi)者買了一套面積為83.32平方米的商品房，經(jīng)房地產(chǎn)部門測(cè)量，實(shí)際面積只有78.26平方米，差了5.06平方米。

又有一位消費(fèi)者買了一套面積為115平方米的商品房，結(jié)果實(shí)測(cè)面積是126. 36平方米，開發(fā)商要買房人補(bǔ)交房款，買房人生氣地說：“我就是看中115平方米這么大的戶型才買的房，多出十多平方米，多了四五萬(wàn)塊錢，這就像我去商店買個(gè)茶杯，你偏偏給我一個(gè)暖壺，還要我付暖壺的錢?！?

2、面積為什么會(huì)不符

于偉強(qiáng)調(diào)，商品房面積是通過房地產(chǎn)管理政策和房地產(chǎn)測(cè)繪手段來取得并通過發(fā)房產(chǎn)證來得到國(guó)家的認(rèn)可和法律的保護(hù)。從北京目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，期房銷售比較多，開發(fā)商在預(yù)售期房時(shí)，一般都按自己預(yù)算的面積銷售，而這個(gè)預(yù)算面積往往與竣工后房地局測(cè)繪的實(shí)測(cè)面積不符，從而出現(xiàn)了各種糾紛。而造成預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差過大的原因主要有：

一是商品房在預(yù)售時(shí)，房屋尚未建成，開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計(jì)算房屋面積，并自行決定公用面積的分?jǐn)?二是開發(fā)商預(yù)售房屋后，有些部位進(jìn)行了變更，造成竣工房屋面積與預(yù)售房屋面積不一致;三是商品房銷售面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分組成，面積的測(cè)量需要以一個(gè)項(xiàng)目或一棟樓為單位進(jìn)行，并需要計(jì)算該棟房屋公用面積分?jǐn)傁禂?shù)，特別是綜合樓，其各部位因使用功能不同而有著不同的分?jǐn)傁禂?shù)，該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理，也影響面積的大小。商品房面積誰(shuí)說了算也一直是個(gè)有爭(zhēng)議的問題，以北京市為例，購(gòu)房人最后拿到的商品房產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)的面積是由房產(chǎn)部門測(cè)定的，而市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局在1998年上半年也成立了商品房面積計(jì)量站，對(duì)外承擔(dān)商品房面積的測(cè)量，商品房面積到底按哪個(gè)部門的測(cè)量結(jié)果算，一直有爭(zhēng)議。

3、買房面積房管部門說了算

建設(shè)部就此專門與國(guó)家有關(guān)部門協(xié)商并向國(guó)務(wù)院寫了報(bào)告，經(jīng)國(guó)務(wù)院協(xié)調(diào)，現(xiàn)已明確：由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處開發(fā)商在商品房面積上的“缺斤短兩”行為，并對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審條件和意見，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門只負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作。

4、面積是怎么測(cè)出來的

那么，房屋面積是怎樣測(cè)繪的?據(jù)于偉介紹，目前，房地局在商品房面積的測(cè)繪中，按照建設(shè)部房產(chǎn)登記和國(guó)土資源部土地登記的有關(guān)規(guī)定，采取了以下管理辦法：一是在商品房竣工正式銷售前，要求開發(fā)商申請(qǐng)房產(chǎn)登記，同時(shí)提交商品房公用面積分?jǐn)傓k法。房地局登記部門按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》進(jìn)行審核，核準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)房地局測(cè)繪部門，房地局測(cè)繪部門依據(jù)《北京市地籍測(cè)繪規(guī)則》和《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》實(shí)地進(jìn)行測(cè)量和專業(yè)計(jì)算后遞交房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果。二是商品房的面積測(cè)繪必須由房地產(chǎn)專業(yè)測(cè)繪部門進(jìn)行，房產(chǎn)登記的面積以專業(yè)房地產(chǎn)測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。商品房銷售面積，惟有經(jīng)房產(chǎn)登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)后，才得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。另外，北京市去年新實(shí)行的內(nèi)外銷房預(yù)售契約也對(duì)實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的誤差有了明確規(guī)定，這就要求開發(fā)商在預(yù)售時(shí)面積要和實(shí)測(cè)面積的誤差盡量小。

5、應(yīng)加強(qiáng)預(yù)售面積管理

不難看出，要使商品房面積少出現(xiàn)糾紛，重要的是對(duì)商品房預(yù)售面積的管理。

從上海、深圳等城市的情況看，開發(fā)商在預(yù)售商品房之前，必須先到房地局商品房管理部門取得公用面積分?jǐn)傓k法的審核確認(rèn)，并到房地局測(cè)繪部門進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)算后，再辦理預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。這就在很大程度上保證了預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪口徑與公用面積分?jǐn)偪趶降囊恢?，減少了預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差。于偉認(rèn)為，如果北京市也采取這種方法，對(duì)于普通住宅而言，預(yù)售面積和實(shí)測(cè)發(fā)證測(cè)繪面積誤差將不會(huì)超過0.5，對(duì)于那些分?jǐn)偯娣e比較復(fù)雜的綜合樓而言，預(yù)售面積與實(shí)測(cè)發(fā)證測(cè)繪面積誤差將不會(huì)超過0.1，不僅減少面積糾紛，還將在一定程度上加快商品房竣工后實(shí)地測(cè)量和產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的速度。

6、面積糾紛可以避免

發(fā)生了商品房面積糾紛怎么辦?上面講到商品房面積糾紛主要是預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差不符造成的。因此，買房人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，假如開發(fā)商采用的是北京市房地局統(tǒng)一印發(fā)的預(yù)售契約，其中對(duì)實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的誤差有規(guī)定，消費(fèi)者可以根據(jù)這個(gè)規(guī)定來判斷自己有沒有吃虧。假如開發(fā)商出示的是自己起草的預(yù)售契約，需要提醒買房人注意的是要弄清有關(guān)實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的誤差，以免吃虧。

由以上信息，我們可以看出，在遇到房屋超出規(guī)劃面積的情形時(shí)，買受人可以提出退房的請(qǐng)求，開發(fā)商同意買受人退房的，需要在受理其退房請(qǐng)求的30日內(nèi)，將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人，并且需要支付其一定的利息。如果開發(fā)商拒不支付的情形，買受人是可以向當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)提出得到救濟(jì)的請(qǐng)求的。

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