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寧波
延期交房-物業(yè)費(fèi)不能抵違約金折抵物管費(fèi)是否屬違法
最近，我向開發(fā)商提出支付違約金后，開發(fā)商稱違約金可折抵物業(yè)管理費(fèi)，并許諾自入住后可免收兩年物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問開發(fā)商的這種做法是否合法?法律在此方面有何規(guī)定??
答：這種做法是不合法的。
首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。
物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來說，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”不能相互抵消。?
其次，對(duì)于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議。
《合同法》第84條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”也就是說，開發(fā)商對(duì)買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———購房人同意。?
而且在司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人———物業(yè)管理公司的同意。?
第三，折抵一年以上物業(yè)管理費(fèi)也是違法的。?
相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費(fèi)時(shí)，不得一次性預(yù)收多年物業(yè)管理費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。所以這種做法是違法的。?
最后，用物業(yè)管理費(fèi)折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費(fèi)者，在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)，以便在日后進(jìn)一步處理該問題時(shí)能得到法律保護(hù)。
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