通常，在選購(gòu)商品房時(shí)，房屋的價(jià)格、地理位置、戶型等是消費(fèi)者首要關(guān)注的焦點(diǎn)。然而對(duì)于房屋的使用年限，消費(fèi)者大多不做關(guān)注，導(dǎo)致諸多問(wèn)題出現(xiàn)，例如“購(gòu)買(mǎi)商品房開(kāi)發(fā)商的土地使用已使用八年怎么辦”、“商品房年限僅剩3年”等等。下面就相關(guān)知識(shí)一起學(xué)習(xí)一下吧。

消費(fèi)者在選購(gòu)商品房時(shí)往往對(duì)房屋的“價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境、戶型”特別注意，但對(duì)商品房土地使用年限易忽略，一些消費(fèi)者甚至認(rèn)為，住宅類(lèi)建設(shè)用地一般都是70年使用期限，然而事實(shí)并非完全如此。

一、商品房土地使用期限的法律規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）第十二條規(guī)定，居住用土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。該規(guī)定并沒(méi)有設(shè)定土地使用最低年限。通常情況下，有以下幾種情況會(huì)影響土地使用年限。

（一）土地使用權(quán)獲得者并非是商品房開(kāi)發(fā)商，當(dāng)開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)時(shí)，使用年限已經(jīng)減少了；

（二）開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，在辦理房屋規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及至相關(guān)手續(xù)時(shí)有一個(gè)過(guò)程，都會(huì)影響土地使用年限；

（三）二手房所在土地使用權(quán)即使是70年，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、房屋持有甚至多次轉(zhuǎn)讓等眾多環(huán)節(jié)，必然會(huì)使商品房土地使用年限大大“縮水”。

二、購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)的注意事項(xiàng)

現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別商品房開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房土地使用年限等重要信息刻意隱瞞，欺騙消費(fèi)者，涉嫌侵犯消費(fèi)者知情權(quán)。因此，廣大消費(fèi)者要注意以下幾點(diǎn)：

（一）消費(fèi)者須知并非所有居住類(lèi)用地使用權(quán)出讓年限都是70年。70年是《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)居住用地使用權(quán)出讓的最高年限，但并沒(méi)有規(guī)定居住用地使用權(quán)出讓最低年限。

（二）消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)要特別注意自己所購(gòu)商品房的土地使用年限。

1、消費(fèi)者可以通過(guò)查看《國(guó)有土地使用權(quán)證》等了解土地使用權(quán)真實(shí)信息，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)较嚓P(guān)部門(mén)查詢；

2、消費(fèi)者查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般持有《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》而非《國(guó)有土地使用權(quán)證》）；

3、消費(fèi)者可以查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國(guó)有土地使用權(quán)證》上往往作備案登記）。

在沒(méi)有查清楚真實(shí)的土地使用年限之前，消費(fèi)者要慎重交納購(gòu)買(mǎi)商品房的訂金或簽訂購(gòu)房合同；即便在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)也要堅(jiān)持將所購(gòu)商品房的土地使用年限寫(xiě)進(jìn)合同，否則拒簽。

最后，小編要提醒一下廣大消費(fèi)者，在碰到類(lèi)似“購(gòu)買(mǎi)商品房開(kāi)發(fā)商的土地使用已使用八年怎么辦”的問(wèn)題時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商事先并沒(méi)有履行告知義務(wù)，消費(fèi)者可以收集相關(guān)證據(jù)，對(duì)通過(guò)法律途徑對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約或是侵權(quán)行為提起訴訟。

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