在深圳擁有一套自己的房子，是很多人的夢想!找個角度，與家人一起，面朝大海;找個時間，順內(nèi)心涌動，春暖花開。那么在深圳二手房買賣有哪些流程和注意事項(xiàng)呢?

深圳二手房交易主要流程

1、首先要看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。

2、查檔，買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案。

3、簽合同，買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任,確定這幾大要點(diǎn)后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內(nèi)容寫入合同.簽合同是重點(diǎn)，很多糾紛的產(chǎn)生就是因?yàn)楹贤瑳]有完善，讓對方有機(jī)可乘。

4、資金監(jiān)管及貸款申請買方支付定金首期款入銀行資金監(jiān)管賬號,買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給賣方。

5、贖樓賣方辦理委托擔(dān)保公司贖樓公證委托書,向原貸款銀行申請贖樓,擔(dān)保人辦理贖樓擔(dān)保贖樓及注銷抵押登記手續(xù).

6、房屋過戶買賣雙方去國土局簽訂,遞交房產(chǎn)過戶申請,擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)。

7、支付稅費(fèi)憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單后,買方支付相關(guān)稅費(fèi),擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證并同按揭銀行在國土局作抵押登記,銀行把首期款給賣方。

8、結(jié)清房款新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方。

9、交房買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶.

深圳二手房交易稅費(fèi)有哪些?

了解了深圳二手房買賣流程，我們再來了解一下深圳二手房交易稅費(fèi)有哪些?深圳二手房交易稅費(fèi)新規(guī)定,應(yīng)該是指711頒布的按房地產(chǎn)評估價過戶及交稅的規(guī)定,以往都是按房子的原登記價過戶及交稅,現(xiàn)在需要憑房產(chǎn)證號及身份證號碼在國土局的網(wǎng)上查詢到評估價.

1.新的費(fèi)用還增加了個稅,有兩種方式繳納二選一,一是按評估價減去原登記價的20%,二是按評估價的1%-1.5%繳納(144平以下為1%,144平以上為1.5%).如是家庭唯一住房,且滿5年的144平以下房產(chǎn)可免征個稅.

2.營業(yè)稅分兩種,144平以下滿5年可免征營業(yè)稅,144平以上滿5年的營業(yè)稅為(評估價-原登記價)*5.6%,未滿5年均按評估價的5.6%征收營業(yè)稅.

3.契稅,均按評估價繳納,一套房低于90平,繳納標(biāo)準(zhǔn)為1%,高于90平,繳納標(biāo)準(zhǔn)為1.5%,二套房全部按照3%來繳納.

深圳二手房交易種類及手續(xù)

一、正常過戶手續(xù)(一)交易稅費(fèi)

1.營業(yè)稅(稅率5.6%賣方繳納)

根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，二手房交易稅費(fèi)規(guī)定轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

這里有兩個要點(diǎn)①購買時間超過5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時間最早的計(jì)算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。

2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

3.印花稅(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。4.契稅(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費(fèi)1.36元/平米總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米×實(shí)際測繪面積非住宅10元/平米×實(shí)際測繪面積

7.登記費(fèi)(工本費(fèi))：80元共有權(quán)證：20元(二)所需材料

1.地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)

2.房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

二、贈與過戶手續(xù)

(一)費(fèi)用:免征營業(yè)稅和個人所得稅，但是需要增加1.公證費(fèi):40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積2.契稅的征收:不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅

其他費(fèi)用和正常過戶都一樣(二)所需材料1.公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套2.不需要經(jīng)過地稅局直接可以過戶。3.房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

三、繼承房產(chǎn)交易過戶(一)繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有

1.公證費(fèi)40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積

2.繼承公證費(fèi)80元/單放棄繼承公證：80元/人

注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

(二)所需材料

1.公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。

2.房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

四、析產(chǎn)

析產(chǎn)又稱財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產(chǎn)，一般會有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。過程是先到公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過戶手續(xù)。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書或者法院判決書復(fù)印件。深圳目前購置二手房的稅費(fèi)征收：

稅費(fèi)的起征收?。荷唐贩浚?1)滿五年唯一：有契稅;(2)滿五年不唯一：有契稅、個稅;

(3)不滿五年唯一：有契稅、營業(yè)稅、個稅;(4)不滿五年不唯一：有契稅、營業(yè)稅、個稅;經(jīng)濟(jì)適用房：(1)不滿五年不能上市交易;

(2)滿五年唯一：有契稅、土地出讓金(也叫綜合地價款);(3)滿五年不唯一：有契稅、土地出讓金、個稅;1、契稅：90平方以下的房子是1%*網(wǎng)簽價;90到140平方之間是1.5%*網(wǎng)簽價;140平方以上是3%*網(wǎng)簽價(超過140平方算是非普通住宅);二套房子契稅固定3%*

網(wǎng)簽價;商住兩用的房子是3%*網(wǎng)簽價;2、營業(yè)稅：網(wǎng)簽價*5.5%(城八區(qū)是5.6%)，商品房滿五年和經(jīng)適房滿五年的非普通住宅營業(yè)稅是差額的5.5%;商品房不滿五年的非普通住宅是網(wǎng)簽價*5.5%;3、個稅：(房屋現(xiàn)值-房屋原值-本次購房營業(yè)稅金額-上次購房契稅金額-裝修費(fèi)用-公證費(fèi)-貸款的利息-交易費(fèi)用)*20%;注：(1)還有二類經(jīng)濟(jì)適用房，綜合地價款是3%*網(wǎng)簽價，其余同商品房;

(2)已購公房的綜合地價款是1560*房屋面積*1%(如果房屋是優(yōu)惠價購買的是*7%)，沒有非普通住宅一說，其余同商品房;

(3)具體情況具體分析，但是最主要的還是看房屋性質(zhì),所在城區(qū)。

總結(jié)：如今二手房交易市場體制不健全，制度不完善，其中涉及到一些事很復(fù)雜。二手房買賣牽涉銀行、國土局、擔(dān)保公司、中介等多個單位;其中的時間比較長，環(huán)節(jié)比較多，有些環(huán)節(jié)需要委托公證，非本人辦理，風(fēng)險多，因此廣大買賣雙方首先必須自己先了解交易過程，不要輕信中介或?qū)Ψ?。掌握二手房交易過程后,才知道怎么控制風(fēng)險.否則,就可能上當(dāng)受騙.簽字要謹(jǐn)慎,付錢也要謹(jǐn)慎。