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購買共有二手房時會出現(xiàn)哪些情形,購買共有二手房應(yīng)該注意什么
一、購買共有二手房時會出現(xiàn)哪些情形?
1、買家與房屋所有的共有人交易
這種情況其實(shí)指的是在房屋所有的共有人的數(shù)量較少的情況下，比如該房屋只屬于夫妻兩人，這時買家可以直接與房屋所有的共有人交易。如果該房屋的所有權(quán)人與共有人是夫妻二人，并且與買家交易的人也是這對夫妻的話，那么就可以默認(rèn)是取得了房屋所有的共有人的同意。
2、賣家有房屋共有人的書面證明
《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！比绻课轂楣灿?，除非共有人追認(rèn)或者出賣人取得全部產(chǎn)權(quán)，否則與出賣人訂立的合同為無效合同。所以賣方在出售房屋的時候，應(yīng)該出示已經(jīng)征得了其他共有人的書面同意聲明。
3、如果賣方?jīng)]有取得共有人的同意，但是買方對此并不知情，在房屋買賣合同被視為無效時，買方可以要求賣方返還定金與賠償損失。一旦合同無效或者被撤銷，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。
二、購買共有二手房應(yīng)該注意什么?
我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效，并且由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這點(diǎn)。
如果房屋的共有人含有未成年人，那么未成年人的簽字可以由父母代簽。除此之外，如果有其他的代簽行為，那么代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證。
在這里還需要注意的一點(diǎn)就是如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。
以上就是律霸小編為大家整理的購買共有二手房時的情形和注意事項(xiàng)，希望能幫到大家。
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