二手房贖證越來(lái)越普遍

隨著北京市場(chǎng)上剛需可接受的新房越來(lái)越少，很多人把目光投向二手房。在二手房交易過(guò)程中，難免遇到一些仍然處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的二手房。其中一些房子，因?yàn)槭褂媚晗薏婚L(zhǎng)，房屋戶(hù)型和地段相對(duì)較好，也非常受歡迎。

于是二手房贖證就出現(xiàn)了。所謂二手房贖證(贖回房產(chǎn)證，也叫贖樓)，是指你要買(mǎi)房，但房東的產(chǎn)權(quán)證還被抵押給銀行。房東要求你先交一部分錢(qián)，用這部分錢(qián)還清房貸，這樣從銀行贖回房產(chǎn)證。

這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是，房東贖回房產(chǎn)證后毀約，不再與你做交易，或者房東拿走錢(qián)做它用，根本不去還房貸。因?yàn)榉课葸€有銀行的欠款，賣(mài)方無(wú)力償還，便希望買(mǎi)方來(lái)墊款贖證，于是就出現(xiàn)了這樣的情況：

小王看好的二手房還欠銀行40萬(wàn)的貸款，經(jīng)協(xié)商后，小王決定掏錢(qián)協(xié)助原房主辦理墊款贖證。誰(shuí)知在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子剛剛被法院查封了。

原來(lái)，房主一直欠別人的錢(qián)，債主早就盯上了這套房，但顧慮房子尚未還清的貸款，因此一直等到小王還了貸款才申請(qǐng)查封。如今房主已經(jīng)沒(méi)有任何賠償能力，小王的錢(qián)就這樣被“深度套牢”。

為了避免出現(xiàn)小王的情況，但是又希望買(mǎi)到心儀的房子，應(yīng)該如何辦理二手房贖證呢?具體操作上可能有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何歸避這些風(fēng)險(xiǎn)呢?購(gòu)房指南為您整理了兩套方案。

方案一：由賣(mài)方通過(guò)贖證擔(dān)保解決

如果覺(jué)得由買(mǎi)方出錢(qián)來(lái)贖證風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方也覺(jué)得沒(méi)有這個(gè)必要，可以要求賣(mài)方自籌資金。如果賣(mài)方?jīng)]有辦法自籌資金，但是又要在保障了買(mǎi)方最大利益的前提下實(shí)現(xiàn)房屋的順利變賣(mài)，可以由擔(dān)保公司出具“贖證擔(dān)?！?。

贖證擔(dān)保，是指房產(chǎn)賣(mài)方將其已抵押給銀行或以按揭方式購(gòu)買(mǎi)且尚未還清的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方時(shí)，由擔(dān)保公司向賣(mài)方發(fā)放借款，用于償還原按揭/抵押貸款，贖出房產(chǎn)證以便辦理過(guò)戶(hù)。

那么二手房買(mǎi)賣(mài)中贖證墊資擔(dān)保的流程是什么樣的呢?

首先、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易，簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并開(kāi)始買(mǎi)房程序;包括房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方選擇貸款銀行，買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款，并提交銀行所需資料，同時(shí)辦理首期款資金監(jiān)管手續(xù)。待銀行初步審查后，擬同意向買(mǎi)方發(fā)放二手房按揭貸款的，出具《二手房按揭貸款承諾書(shū)》;

接下來(lái)，就是申請(qǐng)贖證墊資擔(dān)保。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方向擔(dān)保公司申請(qǐng)贖證墊資擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向擔(dān)保公司提交所需資料;擔(dān)保公司進(jìn)行調(diào)查與審批后，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證。

最后，房產(chǎn)賣(mài)方或買(mǎi)方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi);經(jīng)審批同意擔(dān)保后，擔(dān)保公司與銀行簽署《保證合同》;經(jīng)銀行審批同意后，銀行放款。

方案二：由買(mǎi)方以定金或借款形式替賣(mài)方贖證

如果覺(jué)得房子實(shí)在是非常喜歡，而且價(jià)格合理，不得不幫房東贖證。也可以選擇方案二，就是通過(guò)協(xié)商，以定金或借款的形式贖證。

首先，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就直接把贖樓相關(guān)事宜寫(xiě)清楚，這筆款應(yīng)作為定金的形式打給房東，不要直接打給銀行。(這個(gè)不打給銀行，是指不打給房東還貸的那個(gè)銀行。)以定金形式打給房東，請(qǐng)房東寫(xiě)委托書(shū)交給中介作被委托人來(lái)解押。

注意定金不能超過(guò)房?jī)r(jià)的20%，因?yàn)槌^(guò)20%部分的定金不受法律保護(hù)。如果20%以?xún)?nèi)的房款不夠贖樓，那超出20%的錢(qián)應(yīng)作為你借給房東的借款，你們可以再簽訂借款協(xié)議。

當(dāng)然為了保險(xiǎn)，你也可以專(zhuān)門(mén)開(kāi)立第三方銀行，打給第三方銀行更安全，但這個(gè)也需要由第三方來(lái)處理這筆錢(qián)。