有些人想要在城市中買房，但是自身并不具有購房資格，這種情況下可能就會(huì)采取一些特殊手段，即借用有資格的人的名字要進(jìn)行購房。而這種情況下往往為保障自身利益也會(huì)簽訂合同。那從法律角度分析的話，借名購房的合同是否具有法律效力呢？律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、借名購房的合同是否具有法律效力

在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。

先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。

應(yīng)注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財(cái)產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財(cái)產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個(gè)意義上為允諾，雙方達(dá)成真實(shí)的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。

判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應(yīng)為有效。對此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

二、出名人是否有權(quán)處分登記其名下的房屋

司法實(shí)踐中，出名人受利益之驅(qū)使，將登記在自己名下的房屋出賣給第三人，此時(shí)法律效果如何?對此，存在三種不同觀點(diǎn)：一為有權(quán)處分說。該說認(rèn)為，為強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的公示力，形式上權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)，即使違背借名登記合同之約定，仍屬有權(quán)處分，無需再考慮受讓人是善意還是惡意。另外，借名人既然選擇將自己購買房屋登記于其他人名義，故應(yīng)承擔(dān)房屋被無權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)。二為無權(quán)處分說。該說認(rèn)為，登記名義人雖為形式上所有權(quán)，但真正所有權(quán)人仍屬借名人，故登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分。買受人能否取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)視其是否知道借名登記關(guān)系，如知情，則無善意取得適用之余地;反之，則適用善意取得，買受人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。三為折中說。該說認(rèn)為，實(shí)際登記人出賣該不動(dòng)產(chǎn)雖屬有權(quán)處分，但在買受人惡意之情形，則按照無權(quán)處分處理。

對此，應(yīng)采無權(quán)處分說為宜。

首先，當(dāng)事人是否屬于有權(quán)處分，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其是否取得相應(yīng)的處分權(quán)能，而與相對人善意或惡意無關(guān)，因此折中說并不妥當(dāng)。

其次，當(dāng)事人簽訂借名購房合同，一般都會(huì)約定借名人為真正的所有權(quán)人，出名人不得擅自轉(zhuǎn)讓該房屋，即禁止轉(zhuǎn)讓的約定，實(shí)際上剝奪了出名人的處分權(quán)能。即使當(dāng)事人未作出此種約定，也應(yīng)當(dāng)通過契約的補(bǔ)充解釋而加以判斷，即以當(dāng)事人在合同中所作的價(jià)值判斷為出發(fā)點(diǎn)，基于誠信原則并斟酌交易習(xí)慣而假設(shè)當(dāng)事人的意思。在借名購房合同中，借名人僅欲假借他人之名進(jìn)行房屋登記，并無向出名人讓渡處分權(quán)能的意思。因此，出名人雖形式上登記為所有權(quán)人，但借名人才是真正的所有權(quán)人。

最后，根據(jù)有權(quán)處分說，即使受讓人主觀上為惡意，其仍可取得所有權(quán)，借名人無權(quán)向受讓人主張權(quán)利，僅得向出名人請求違約損害或根據(jù)不當(dāng)?shù)美埱螳@利之返還。借名人雖借他人名義進(jìn)行登記，但因此承擔(dān)如此巨大風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)則有悖比例原則。受讓人明知出名人不是所有權(quán)人，仍為購買，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無權(quán)處分的相應(yīng)后果。另外，采取無權(quán)處分說，也無礙于交易安全，因?yàn)樯埔獾馁I受人可以通過善意取得獲得所有權(quán)。

三、借名人是否有權(quán)處分房屋

如前所述，借名人為真正的所有權(quán)人，其有權(quán)處分登記于出名人名下的房屋。借名人可通過舉證其為真正權(quán)利人，而請求出名人將房屋移轉(zhuǎn)登記給借名人。認(rèn)定真正權(quán)利人的依據(jù)主要有：房屋產(chǎn)權(quán)證書保管情況、房屋購房款及相關(guān)稅費(fèi)的支付憑證、長期控制和占有房屋的事實(shí)等。在借名人將房屋出賣給第三人的情形，借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下，繼而再登記第三人名下，也可以讓出名人直接轉(zhuǎn)移登記給第三人。

近年來隨著各地限購政策的實(shí)施，出現(xiàn)借名購房的情況比較多。而當(dāng)事人也清楚這樣的行為是存在風(fēng)險(xiǎn)的，因此也會(huì)要求實(shí)際簽訂借名購房的合同。但從法律角度分析的話，這樣的合同其實(shí)是不具有法律效力，因此也就無法對當(dāng)事人的利益提供保障。

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