按照國(guó)家的規(guī)定，不管開(kāi)發(fā)商是進(jìn)行現(xiàn)房的銷售還是預(yù)售期房，這都是需要滿足規(guī)定的條件才能開(kāi)始銷售或者預(yù)售，否則的話開(kāi)發(fā)商的行為就是違法的，是不允許的。那其中開(kāi)發(fā)商銷售現(xiàn)房的條件是怎樣的呢?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、銷售現(xiàn)房的條件是怎樣的

商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、現(xiàn)售商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收。

5、拆遷安置已落實(shí)。

6、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用的條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

7、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

二、房屋買賣違約金不當(dāng)能否調(diào)整

違約金是房屋買賣雙方在合同中約定對(duì)于違約一方的懲罰，它對(duì)于保護(hù)合同雙方當(dāng)事人，尤其是購(gòu)房人的權(quán)益十分重要。從2000 版《上海市商品房預(yù)售合同》中的第七條、第十二條以及第十九條來(lái)看對(duì)購(gòu)房人延期付款和開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金數(shù)額由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人協(xié)商確定。由于違約金數(shù)額是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人協(xié)商確定的，難免出現(xiàn)約定的違約金過(guò)高或過(guò)低的情況，并因此產(chǎn)生糾紛。最高院此次出臺(tái)的《解釋》針對(duì)違約金約定不當(dāng)這一問(wèn)題提出了具體的解決辦法?！督忉尅返谑鶙l規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金一般不超過(guò)造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。

至于“違約造成的實(shí)際損失”該如何確定，《解釋》第十七條也做了明確的說(shuō)明，(一)購(gòu)房人逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《解釋》的出臺(tái)對(duì)于在違約金約定過(guò)高或過(guò)低時(shí)，當(dāng)事人要求增加或減少違約金提供了依據(jù)，做到了“有法可依”。這不僅對(duì)商品房買賣過(guò)程中此類糾紛的解決具有重要的實(shí)踐意義，還對(duì)涉及商品房買賣性質(zhì)的房屋銷售代理和房屋包銷等同類糾紛的解決提供了借鑒和指導(dǎo)意見(jiàn)。商品房買賣雙方今后在擬定違約金條款時(shí)，不能憑主觀想象，而應(yīng)以《解釋》的上述規(guī)定為依據(jù)。如果購(gòu)房者不知道該怎么辦，可以請(qǐng)律師陪同擬定違約金條款。

在銷售現(xiàn)房的時(shí)候，雖然房屋已經(jīng)實(shí)際修建好了，購(gòu)房者也能具體的了解查看到房產(chǎn)的情況，不過(guò)購(gòu)買現(xiàn)房的價(jià)格一般是要比期房的價(jià)格貴的，畢竟期房存在的風(fēng)險(xiǎn)太大。關(guān)于銷售現(xiàn)房的條件內(nèi)容，律霸小編就為大家整理到此，不管是購(gòu)買現(xiàn)房還是期房，購(gòu)房者都要事先了解清楚開(kāi)發(fā)商的銷售或者預(yù)售資格才行，以免給自身利益造成不必要的損害。

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