一、民事責(zé)任

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，賣房人與數(shù)個(gè)購房者簽訂合同，在將房屋過戶給其中一人后，應(yīng)當(dāng)對其他購房者承擔(dān)違約責(zé)任。

賣房人與數(shù)個(gè)購房者簽訂合同后未過戶給任何一方，購房者均要求履行合同的，如何確定應(yīng)當(dāng)過戶的對象及相關(guān)司法解釋未有明確規(guī)定，各地法院操作不一，如《市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，先考慮誰實(shí)際合法占有房屋;都未實(shí)際占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

二、刑事風(fēng)險(xiǎn)

1.犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人

通過在裁判文書網(wǎng)上查閱相關(guān)判決書，筆者發(fā)現(xiàn)涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開發(fā)商相對比較有信譽(yù)和資質(zhì)，即使存在一房二賣，一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。但仍有判決開發(fā)商在一房二賣中構(gòu)成犯罪的案例。

2.賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事后又將房屋過戶給其他購房者，極容易構(gòu)成合同。

第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

“一房二賣”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實(shí)施欺騙行為——對方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識——對方基于錯(cuò)誤認(rèn)識處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。

因此，要認(rèn)定“一房二賣”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：出賣人具有非法占有購房款的主觀目的，購房者存在認(rèn)識錯(cuò)誤;出賣人實(shí)際取得購房款。

3.構(gòu)罪形式

筆者通過案例研究，總結(jié)如下幾種“一房二賣”時(shí)對出賣者來說容易產(chǎn)生刑事風(fēng)險(xiǎn)的形式：

a.出賣者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購房款的;

b.出賣人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購房款的;

c.出賣者已將房屋實(shí)際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購房款的;

d.出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務(wù)，逃匿和拒不退還購房款的;

e.出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復(fù)抵押或出售，獲取貸款或者購房款的;

4.排除情形

筆者認(rèn)為，下列“一房二賣”應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為犯罪：

a.出賣人作為實(shí)際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過戶給一人，對其他人承擔(dān)違約責(zé)任或者退還房款的;

b.出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但已實(shí)際交付買受人，且不影響買受人實(shí)際使用的;

c.名為房屋買賣，實(shí)為以房抵債的;

5.結(jié)語

“一房二賣”情形下的民事責(zé)任和刑事責(zé)任的邊界比較模糊，當(dāng)事人一定要準(zhǔn)確把握上述罪與非罪的形式，避免陷入牢獄之災(zāi)。