案例1

房主被限制交易

二手房買賣“黃”了

2013年3月19日,陳某與李某簽訂房屋買賣合同,約定以31.5萬元的價(jià)格,購(gòu)買李某在朝陽路的一處商品房。隨后,陳某依約交給李某9.5萬元的定金和房款。可等他們委托中介公司辦理過戶手續(xù)時(shí),卻得知李某名下還有套經(jīng)適房。按照南寧市政府的規(guī)定,在該經(jīng)適房尚未辦理上市手續(xù)前,李某屬于被限制交易的群體。

陳某想盡快有自己的房子,而李某的房子無法過戶,雙方僵持不下。今年3月,陳某一紙?jiān)V狀將李某告上了南寧市興寧區(qū)法院,要求解除合同,李某返還9.5萬元的定金及房款,并按約定支付9.5萬元的違約金。

被索這么高的違約金,李某有點(diǎn)慌了。但李某認(rèn)為,這房子不能過戶錯(cuò)不在他。他稱自己也不知道自己在江南區(qū)的那套房產(chǎn)屬于經(jīng)適房,因?yàn)樵摲康姆慨a(chǎn)證上權(quán)屬性質(zhì)處是空白。他也不知道南寧市政府的規(guī)定,經(jīng)適房要辦理上市交易手續(xù)后,房主才能交易其他房產(chǎn)。導(dǎo)致他的房子無法過戶的,是因?yàn)槟蠈幨蟹慨a(chǎn)局的政策,而非他故意不配合。涉案的房屋他也按陳某的要求,實(shí)際交付給了陳某,陳某應(yīng)該沒有任何損失,9.5萬的違約金太高了。

對(duì)李某的說法,法院認(rèn)為,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房必須是符合一定的條件,并辦理了相關(guān)手續(xù)之后方能購(gòu)買,由此可以推知,李某理應(yīng)知曉其名下確有一套經(jīng)適房的事實(shí)。這一事實(shí),直接導(dǎo)致的后果是該案的房屋買賣合同實(shí)際履行困難,至今尚無法辦理房屋過戶登記手續(xù)。

法院還認(rèn)為,從李某積極配合辦理過戶手續(xù)看,李某確實(shí)有賣房的誠(chéng)意。但是,從陳某交出房款已經(jīng)過去一年多,訟爭(zhēng)房屋過戶受限制的因素仍未解除,且解除限制的時(shí)間亦具有不確定性。由此,法院判定解除雙方的房屋買賣合同,9.5萬定金和房款應(yīng)予以返還。至于違約金,李某并無違約的故意,法院酌定李某支付5000元違約金。

案例2

騙購(gòu)經(jīng)適房致交易擱淺

賣主被判雙倍返定金

“我看了他的房產(chǎn)證和土地證,知道他賣的是經(jīng)適房。我交了2萬定金后還去查了檔案,沒想到還是出事了。”提起兩年前自己的買房經(jīng)歷,家住玉林市的阿-玉(化名)苦不堪言。

阿-玉說,2012年8月,她是通過中介公司看中了付某在南寧市安居小區(qū)的一套房子。房子是付某1997年購(gòu)買的,屬于經(jīng)適房。雖然房子舊了,但價(jià)格比較實(shí)惠,總價(jià)31.5萬元。付某還拿出了房產(chǎn)證和土地證,已經(jīng)符合南寧市經(jīng)適房上市交易的相關(guān)規(guī)定。她和愛人商量后決定購(gòu)買。在簽好合同后,她先付了2萬元定金。隨后,她又按照約定,交納了土地使用權(quán)出讓金、契稅、個(gè)人所得稅等各種費(fèi)用。辦完這些手續(xù),阿-玉與中介公司去辦理過戶手續(xù)時(shí),卻被房產(chǎn)部門告知,因付某申請(qǐng)?jiān)摲课輹r(shí)提供虛假身份證明,該房屋將被政府回購(gòu),無法交易過戶。

阿-玉這下傻眼的,這意味著她支付的2萬元定金,以及1.8萬多元的各種稅費(fèi)都打了水漂。阿-玉找付某協(xié)商,付某卻表示不能過戶過錯(cuò)不在他,不肯退還定金。無奈之下,2013年5月,阿-玉夫婦將付某告上南寧市江南區(qū)法院。阿-玉夫婦認(rèn)為,付某屬于違約,要求付某雙方返還定金4萬元,并支付她各項(xiàng)開支1.8萬多元。

對(duì)此,付某說,房屋不能過戶是因?yàn)榭陀^因素導(dǎo)致。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為他購(gòu)買該房時(shí)存在身份問題不給予過戶,他早于1997年購(gòu)買該房,至今居住長(zhǎng)達(dá)18年,從未有其他第三方對(duì)該房提出權(quán)屬異議。他在簽訂買賣合約時(shí),有充足理由認(rèn)為該房屋過戶不存在任何障礙。他沒有惡意拒絕過戶的情形。至于他購(gòu)買該房是否存在違規(guī)行為、政府是否回購(gòu),至今沒有任何的處理意見。因此,他沒有違約。而阿-玉交納的稅費(fèi)僅有1000多元不能退費(fèi),其他均可以辦理退費(fèi),他也愿意配合,所以阿-玉的損失沒那么大。

法院在調(diào)查后證實(shí),付某在申購(gòu)該經(jīng)適房時(shí),申報(bào)年齡與實(shí)際年齡不一致,構(gòu)成騙購(gòu)事實(shí)。南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中心對(duì)其處理如下:由市住房保障和房產(chǎn)管理局收回該套住房,并按原購(gòu)房?jī)r(jià)格將原售房款項(xiàng)等額退給購(gòu)房人。

由此,法院認(rèn)為,付某所有的房屋因購(gòu)買時(shí)所提供的資料不實(shí),導(dǎo)致無法過戶,已經(jīng)構(gòu)成根本違約。因付某的根本違約行為,導(dǎo)致阿-玉購(gòu)房的目的落空,阿-玉要求雙倍返還定金,于法有據(jù),法院予以支持。因雙倍返還定金已經(jīng)足以彌補(bǔ)阿-玉的損失,對(duì)阿-玉賠償損失的請(qǐng)求,法院予以駁回。雖然贏了官司,但耗時(shí)兩年,讓阿-玉夫婦感覺疲憊不堪。

【提醒】

名下有經(jīng)適房

屬限制交易群體

據(jù)了解,經(jīng)適房是國(guó)家針對(duì)中低收入群體的政策性福利房,從一推出,制度上就有一定的條件限制。但過去由于房屋登記信息沒有聯(lián)網(wǎng),確實(shí)存在買房人名下有商品房或其他福利房,卻又購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。南寧市興寧區(qū)法院民一庭副庭長(zhǎng)劉*麗告訴記者,未來不符合條件者,又購(gòu)買經(jīng)適房的現(xiàn)象在南寧將會(huì)越來越少。因?yàn)槟壳澳蠈幨蟹课莸怯浶畔⒁呀?jīng)聯(lián)網(wǎng),有關(guān)部門也在逐步清理回購(gòu)這些不符合條件的經(jīng)適房。

如果購(gòu)買了經(jīng)適房者,先買了經(jīng)適房,后因條件好轉(zhuǎn)又買了商品房。只要該商品房沒啥問題,是不是買房人就大可以放心去購(gòu)買這類二手房?劉法官表示,雖然這類群體不能算是欺瞞購(gòu)買了經(jīng)適房,但南寧市對(duì)名下既有商品房,又有經(jīng)適房者,交易有限制性規(guī)定。按照《南寧市政府關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》(南府發(fā)[2010]66號(hào))第9條規(guī)定:“在未退出經(jīng)濟(jì)適用住房或補(bǔ)繳相關(guān)差價(jià)取得完全產(chǎn)權(quán)以前,市住房保障部門應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房人納入限制辦理房屋登記信息系統(tǒng),限制其辦理其他住房的房屋權(quán)屬登記”。這也意味著,名下有經(jīng)適房者,必須在辦理了退出自己的經(jīng)適房,或者按規(guī)定,補(bǔ)繳差價(jià)辦理全產(chǎn)權(quán)手續(xù)后,才能出售自己名下的其他房產(chǎn)。

作為買房人,該如何避免遭遇類似糾紛?劉法官建議,在買房前,買房人除了審查賣房人所賣房屋的產(chǎn)權(quán)證等書面證件外,可以自己或者委托中介公司幫忙,到房產(chǎn)部門查詢賣房人名下的房屋登記情況。了解相關(guān)政策,以及所售房屋是否屬于被限制交易的房產(chǎn)。了解清楚后,再?zèng)Q定是否購(gòu)買該房產(chǎn)。

本報(bào)讀者律師團(tuán)公益律師潘*偉同樣建議購(gòu)房者,在簽買賣合同之前,就要與賣房人去房產(chǎn)局查詢賣房人名下房產(chǎn)信息,包括交易房屋產(chǎn)權(quán)有沒有抵押、查封、拆遷等限制權(quán)利。同時(shí),買賣合同要約定相關(guān)細(xì)節(jié),如付款時(shí)間、交房時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等。建議買房人在過戶之前不要支付過多房款給賣房人,以避免遭遇陷阱時(shí),損失更大。

新聞1+1:一個(gè)案例讓你明白“定金”與“訂金”

小梁和小韋準(zhǔn)備今年年底結(jié)婚,想買個(gè)婚房。2014年5月1日,小梁、小韋與某能源投資公司簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》,并交了2萬元定金。小梁和小韋說,在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書之前,售樓人員告知他們房屋可于今年12月31日前交房?？筛犊詈蟛诺弥环繒r(shí)間是2015年12月31日。因交房時(shí)間太遲,不符合他們?cè)ǖ幕槠?隨后他們到售樓部要求退還2萬元卻遭拒絕。雙方遂鬧上法院。10月20日,良慶區(qū)法院一審判定,開發(fā)商不能證明已告知小梁和小韋具體交房時(shí)間,要返還這2萬元定金。

法庭上,小梁和小韋認(rèn)為,他們交的2萬元為預(yù)付款,而某投資公司則堅(jiān)持認(rèn)為是定金。法院認(rèn)為,該筆款是屬于定金。既然是定金,就只能根據(jù)誰有錯(cuò),誰違約來判定這筆錢的歸屬。就目前的證據(jù),不能得出認(rèn)購(gòu)書訂立時(shí),小梁和小韋明知交房時(shí)間是2015年12月31日的結(jié)論。雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致,屬于因不可歸責(zé)于雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形。法院判定,某投資公司應(yīng)當(dāng)返還2萬元定金給小梁和小韋。

原被告雙方,為何會(huì)糾結(jié)于2萬元是預(yù)付款還是定金?主審該案的法官告訴記者,他們之間實(shí)際是“訂金”和“定金”之爭(zhēng),二者的適用差異很大。

“訂金”具有預(yù)付款的性質(zhì),是一種支付手段,并不具備擔(dān)保性質(zhì),如果合同能履行則可沖抵貨款,如果給付一方不履行合同,仍可要求如數(shù)返還。

“定金”具有擔(dān)保性質(zhì),會(huì)適用定金罰則。也就是,如果因交付定金一方的原因?qū)е潞贤瑹o法履行,則無法要求返還定金。如果因收受定金一方的原因?qū)е潞贤瑹o法履行,則要雙倍返還定金,有懲罰的性質(zhì)。而如果非因雙方當(dāng)事人過錯(cuò),則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定:因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該案適用的就是該條款。

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