二手房交易的注意事項(xiàng)

1、核實(shí)賣方的身份

主要是看賣方是不是房屋的真正所有權(quán)人，要看房屋所有權(quán)證、土地證(或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證)、契證及身份證，這些證件上的人是否一致。另外，如果賣方是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產(chǎn)證上只有他/她一個(gè)人的名字，買方與其簽訂的購(gòu)房合同，也屬于無(wú)效合同。

2、核實(shí)房屋權(quán)屬

買房時(shí)，看看房屋的產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的情況，避免付款后房屋無(wú)法交付。必要時(shí)，我們可以去房管局了解相關(guān)的信息。

3、注意房屋共有人

如果該房屋存在共有人，那么，賣房時(shí)，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必須在買賣合同上簽字。要注意核對(duì)簽字人的真實(shí)身份，必須為房屋共有人本人，不得冒名頂替。比如，夫妻婚后買的房子，只寫了一方的名字，賣房時(shí)，必須夫妻雙方均在合同上簽字才可。

4、注意房屋是否違章或待拆遷

買二手房時(shí)，要留意這個(gè)房屋是否為違建建筑，如果為違建建筑，則很有可能錢財(cái)兩空。另外，買二手房尤其是老舊的二手房，要特別留意是否待拆遷。別以為房屋拆遷，自己就賺了，真這樣的話，房主又為啥賣房，又為啥有那么多釘子戶，以及因拆遷而引發(fā)的各種糾紛。

5、房屋是否被出租

買賣不破租賃，假如租戶的租期還未到期，那么，買方就暫時(shí)不能入住。買房時(shí)，一定要多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租的情況;如果有，應(yīng)盡量要求賣方在交易前處理好租賃事宜。有新聞報(bào)道過(guò)，某女士買了一套房，過(guò)戶收房時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋有租戶，租約10年，且租戶已交清3年10.8萬(wàn)的房租，不肯搬走。此外，租戶在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買房的時(shí)候，這一點(diǎn)也需要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般是70年，但早些時(shí)候的老房子，土地使用期限比70年短，有些只有20年、30年。買房的時(shí)候，一定要核實(shí)下該房屋剩余的土地使用期限。因?yàn)槠涫怯绊懛績(jī)r(jià)的重要因素，此外，剩余的土地使用期限多久，關(guān)系到土地使用年限什么時(shí)候到期，以及到期后續(xù)費(fèi)的問(wèn)題。

7、明確各類稅費(fèi)

買二手房的稅費(fèi)比較多，很多時(shí)候本應(yīng)該是賣家承擔(dān)的費(fèi)用，比如增值稅、個(gè)人所得稅等，均轉(zhuǎn)移到買家身上。另外，很多黑中介收取一些莫名的費(fèi)用，也有的是原本說(shuō)的某項(xiàng)費(fèi)用一個(gè)價(jià)，到最后又變?yōu)榱硗庖粋€(gè)價(jià)格。在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確的約定。

8、明確違約事項(xiàng)

比如，賣家沒(méi)有按時(shí)遷出戶口、房子漲價(jià)賣家毀約了、買家沒(méi)有獲得銀行貸款等，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，應(yīng)該如何解決，事先就要約定好，避免日后產(chǎn)生糾紛。

9、明確房屋內(nèi)部設(shè)施

很多二手房都是裝修好了的，帶家具家電。買房時(shí)，要明確這些內(nèi)部的裝修是原房主帶走還是留下。不要不在意，真的有房主賣房了，將馬桶、抽煙機(jī)、廚柜等帶走的。

10、明確傭金

不同的中介，其傭金也是不一樣的，一開始就要對(duì)中介傭金有一個(gè)明確的規(guī)定。此外，有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。

11、避免陰陽(yáng)合同

買房時(shí)，為了避稅，很多人喜歡簽訂陰陽(yáng)合同，即簽訂兩份房屋買賣合同。比如，一份寫明房款為50萬(wàn)，用于在房產(chǎn)交易大廳過(guò)戶時(shí)使用，只按50萬(wàn)繳納稅費(fèi);另一份寫明房款為80萬(wàn)，是雙方實(shí)際成交的數(shù)額，由雙方私下保存。像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生糾紛，就比較麻煩。

12、相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清

二手房的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，務(wù)必要結(jié)清，以免出現(xiàn)需要由買家承擔(dān)其“后遺癥”的情況。此外，過(guò)戶時(shí)，像水電卡、燃?xì)饪?、有線電視等，也些是需要過(guò)戶的。