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相信對絕大多數(shù)購房者而言，買預(yù)售商品房是一件大事，它會花費大量的資金，因此，如果您不想自己的錢“打水漂”了，在簽訂商品房預(yù)售合同時一定要謹慎。那么，應(yīng)該如何簽訂商品房預(yù)售合同呢？請跟隨律霸小編一起在下文中進行了解。

一、如何簽訂商品房預(yù)售合同

1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

為保護購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預(yù)售實行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預(yù)售許可證，確認自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險。

2、認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

購房人應(yīng)事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導(dǎo)致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。

5、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時得到相應(yīng)的法律救濟。

開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對等性。

6、盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。

預(yù)售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟利益。從實際情況看，合同當(dāng)事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分攤面積發(fā)生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜的商品房時，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

7、明確規(guī)劃或設(shè)計變更的處理辦法。

商品房項目在開發(fā)建設(shè)過程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更可能對所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建筑面積變化，進而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對規(guī)劃和設(shè)計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補充約定。

二、商品房預(yù)售合同怎么簽

1、仔細了解開發(fā)商的按揭政策。

開發(fā)商就商品房項目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預(yù)售合同前，需認真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

2、重要公共配套設(shè)施不可忽視。

3、不可忽視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約。

4、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。

在這要提醒購房者的是，在簽訂商品房預(yù)售合同時，最好是將相關(guān)事項都約定明確了，畢竟在實踐中，實際房屋跟約定的不一致的情況還是常有的。對于這種情況您就可以拿著合同去追究對方的法律責(zé)任，如果您不知道應(yīng)該怎么去追究，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師。

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