一、剛剛交了首付款,還沒有辦按揭

該這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案,是最好處理的。

買賣雙方可以到開發(fā)商處辦理合同轉(zhuǎn)讓,就是跟開發(fā)商提前商量好,與買方重新簽訂一份購房合同,并將舊的購房合同收回即可。然后買方將首付款付給賣方就辦理成功了。后面的事情就和買新房一樣,房管局備案直接寫買方的名字,銀行按揭貸款也是買方自己去辦理即可,房產(chǎn)證發(fā)下來就直接是買方的名字了。

二、正在還房貸,但是沒有交房

方式一:直接更名

流程:

第一，賣方將銀行貸款還清;

其次，賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;

第三，開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);

第四，注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。

需要注意的事項有:

第一，房子必須還清銀行貸款

第二，更名必須取得開發(fā)商的同意

第三，買方不能再按揭了,必須全款購買

這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險比較大。

從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。

方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。

包括了以下幾種：

個人所得稅:總房款的1%

契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平～140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)

(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納)

營業(yè)稅:5.55%

方式二的優(yōu)點是能及時過戶,風(fēng)險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。

三、需要注意的事項

第一，沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大,買方和賣方都應(yīng)謹慎!

第二，如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進行詳細了解,明確房產(chǎn)證何時能拿到,并約定適當(dāng)?shù)?a href='http://www.shkps.cn/weiyuejin/11.html' target='_blank' data-horse>違約金標準,同時也要有心理準備。

第三，對買方來講,降低風(fēng)險可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會向購房者傾斜。

第四，房價會有波動,買賣雙方應(yīng)約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。

四、知識鏈接:哪些房子沒有產(chǎn)權(quán)證

未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤;利用集體所有土地開發(fā)的房子,也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房;未取得規(guī)劃審批的樓盤;私自變更規(guī)劃的樓盤;私自改變土地用途的樓盤;土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛;沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋;未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋;土地或房屋未解除抵押的;開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的;土地、房屋被有關(guān)部門司法查封。