購買二手房一方違約怎么辦

根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。非金錢義務(wù)可以根據(jù)《合同法》一百一十條的規(guī)定。當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

海珠區(qū)判例教訓(xùn)：

未最終過戶別進(jìn)行豪裝

這是一個發(fā)生在2013年的真實(shí)案例。濱江東某豪宅一位業(yè)主當(dāng)年售房，房價接近千萬，由于買方希望盡快收樓裝修，在簽訂了網(wǎng)簽合同后爽快地支付了超過房價20%的首期款。不料隨后在買家投入過百萬元裝修豪宅后，竟然得知法院對房屋進(jìn)行了查封，業(yè)主提出讓買家墊錢還債就可以解封。

買方因?yàn)橛X得業(yè)主隱瞞房屋涉及債務(wù)糾紛而誠信有缺陷，擔(dān)心還了一筆還有一筆，于是起訴到法院要求解除合同，退還首期以及因此而發(fā)生的裝修費(fèi)用，并要求業(yè)主賠償因樓價上升而產(chǎn)生的損失。由于這單房屋官司涉及房屋估價以及裝修估價，買賣雙方對此都各有異議，到2015年7月底該官司尚在二審之中。

根據(jù)一審判決，法院全部支持買家的請求，過百萬元首期款和近百萬元的裝修款都必須退還，業(yè)主還需支付樓價上升的70多萬元差價款。

深圳他山石：

房價漲了違約案件處理多了

7月19日，深圳龍崗法院判決一違約賣家賠償合同房價20%比例的金額，比例之高讓被違約的買家們?yōu)橹奈?。然而，業(yè)主賠償20%違約金，但房子漲幅達(dá)40%，看似買方勝訴，實(shí)際上仍是賣方獲得了違約利益。目前深圳二手房市場違約糾紛仍在持續(xù)，而“3·30”新政后深圳瘋狂違約潮的判決高峰將在今年10月左右。

據(jù)悉，至今深圳中院進(jìn)入訴訟階段的二手房買賣合同糾紛案件，直到6月為止已經(jīng)超過了兩千起，而深圳各區(qū)法院目前涉及二手房糾紛的案件，則數(shù)量已超過了6000宗。有買家笑稱：“如今最恨業(yè)主的還不是我們，而是法院的法官和相關(guān)工作人員，全市6000多件房產(chǎn)糾紛案，每個法官手上幾百個，害得法官和助理們每天加班到半夜。”

番禺區(qū)案例：

業(yè)主差錢贖契交易進(jìn)行不了

2014年10月上旬，劉先生夫婦通過中介向業(yè)主陳女士購買了番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓路某樓盤的一棟二手別墅，交易總價為325萬元。該別墅為陳女士2013年以總價286萬元購入，貸款十年。去年10月出售時，陳女士尚欠銀行貸款約192萬元。

合同約定，交易手續(xù)須在2015年1月30日前完成。同時，合同約定若陳女士未能按時履行合同約定的義務(wù)，每逾期一天，則按該物業(yè)成交價的千分之一(即3250元)向劉先生支付違約金。合同簽訂后，劉先生夫婦就爽快按合同約定支付了80萬元定金。2014年11月下旬做了網(wǎng)簽及簽訂按揭合同的當(dāng)日，劉先生夫婦也支付了首期剩余的95萬元房款。

去年12月9日，劉先生所貸款的銀行出具同貸書，同意貸款150萬元。到今年1月，陳女士以缺錢為借口拖延交易，最終沒有履行合同。在發(fā)函敦促陳女士贖契過戶無效后，劉先生夫婦于今年4月21日起訴至法院。

今年7月14日，番禺法院判決劉先生夫婦在判決生效起5日內(nèi)直接向陳女士的貸款銀行提前還貸。在全部還清貸款后，陳女士和貸款銀行協(xié)助劉先生夫婦辦理涂銷抵押和過戶手續(xù)。而陳女士還應(yīng)向劉先生夫婦返還代為清償?shù)奶崆斑€貸款中扣除剩余房款后的款項(xiàng)及利息;并在判決生效起五日內(nèi)向劉先生夫婦以總價325萬元為本金，以每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)從2015年2月1日起賠償違約金直至到房屋產(chǎn)權(quán)過戶日止。

從一審判決看，僅違約金一項(xiàng)，陳女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元)至少57.5萬元。這筆賠償金，比陳女士賣房賺的39萬元升值額還多18.5萬元。若加上此前供樓、稅費(fèi)及這次需賠付劉先生夫婦的利息等，陳女士在這起交易中將損失慘重。

在買賣雙方所簽署的網(wǎng)簽合同中，已對賣方可能出現(xiàn)的反價等違約行為進(jìn)行了約定，如賣方已收取定金的，則買方作守約方可要求賣方按定金的雙倍或樓價的10%~20%作出賠償。在法院的實(shí)際判例中，如賣方在收取定金后出現(xiàn)惡意違約行為的，對于買方要求賠償樓價10%~20%作為違約金的訴訟請求，是完全有可能得到法院支持的。

交易貼士一：

“贖契”交易需處處小心

番禺區(qū)違約的交易屬于贖契交易，這類交易是二手房違約的高發(fā)區(qū)。

贖契資金有三種，一種是業(yè)主自行贖契，贖契后再交易;第二種是買家墊資贖契，資金由買家出;第三種是買家和業(yè)主共同墊資贖契，資金由雙方共同出資。

對于買家來說，第一種等同業(yè)主持證交易，對自己的資金安全影響不大，相反對業(yè)主來說，由于贖契前已簽訂合同，而贖契期則視乎銀行而定，有些銀行可能立即辦理，有的銀行或許要在一個月的某一天才可以提取房產(chǎn)證來做涂銷登記，時間長達(dá)一個半月，故此對業(yè)主來說，如果房屋不是特別難賣，業(yè)主最好自行墊資贖契后再進(jìn)行放售，以免因房價變動而出現(xiàn)違約。

對于第二和第三種情形，贖契步驟與二手房網(wǎng)簽應(yīng)該同步。通常由中介促成的交易會簽署兩份合同，一份是中介與買賣兩方簽訂的二手房交易草擬合同，一份則是買賣雙方通過中介端口簽訂的二手房網(wǎng)簽合同。網(wǎng)簽合同效力較大，可以鎖定盤源防止一房二賣。草擬合同與網(wǎng)簽合同基本上是“搬字過紙”，但的確有很多業(yè)主與買家像番禺案例那樣默契報(bào)低價，草擬合同才是最真實(shí)的價格。草擬合同會具體說明贖契所需要的金額以及來源，如果由買方墊資，則業(yè)主的供樓存折、房產(chǎn)證都需交由中介保管，業(yè)主的網(wǎng)銀和電話銀行都需要取消，銀行通知轉(zhuǎn)賬提前還款的時候，客戶才把墊資款轉(zhuǎn)至供樓賬戶，防止業(yè)主挪用有關(guān)資金。涂銷抵押登記后，買賣雙方即按照合同進(jìn)行遞件過戶。

法律貼士二：

20%違約金料法院支持

從深圳爆發(fā)的二手房違約潮來看，法院的判決已越來越傾向于支持買家得到相當(dāng)于樓價20%的違約金。在合同中，違約金最高為樓價20%。在一般情況，如果業(yè)主只收取定金而進(jìn)行違約，業(yè)主被認(rèn)為是普通違約，買家有可能獲得雙倍賠定，或者相當(dāng)于樓價10%的違約金。如涉及買家墊資贖契而業(yè)主違約，由于這已涉及買家提前支付部分或者全部的首期款，對買家的購房計(jì)劃產(chǎn)生巨大影響，這種行為可判定為惡意違約，則有可能被法院判決相當(dāng)于樓價20%的違約金。

在涉及墊資贖契的交易中，也可能出現(xiàn)像番禺案例這種的按天計(jì)算的違約金，番禺案例的合同中約定違約金為千分之一。在廣州三大行的草擬合同中，墊資贖契而產(chǎn)生的違約金高達(dá)千分之五，但在房管局?jǐn)M定的二手房示范合同，墊資贖契而產(chǎn)生的違約金則為萬分之五，具體違約金比例可由買賣雙方進(jìn)行約定。

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