法院近年來(lái)受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件逐年增加，從收案及審判情況來(lái)看，主要有兩種類(lèi)型：

一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)方又將房屋以更高的價(jià)格出售給第三人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，導(dǎo)致原房屋買(mǎi)賣(mài)合同在客觀上已無(wú)法繼續(xù)履行。買(mǎi)方以賣(mài)方違約為由訴請(qǐng)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)方雙倍返還購(gòu)房款;

二是房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，由于房?jī)r(jià)攀升，賣(mài)方不愿再以合同約定價(jià)格出售房屋，明確拒絕出售房屋，此時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍有繼續(xù)履行的可能。在這種情況下，買(mǎi)方以賣(mài)方違約為由請(qǐng)求法院判令賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或以賣(mài)方違約為由訴請(qǐng)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)方雙倍返還定金。

分析以上兩種類(lèi)型的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，可以看出以下共同的特點(diǎn)：

一是糾紛發(fā)生的起因在于房?jī)r(jià)不斷高漲。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂以后，賣(mài)方為了尋求以更高的價(jià)格出售房屋而不惜違反合同約定，破壞交易;

二是糾紛均發(fā)生在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易中。出售房屋的賣(mài)方不是專(zhuān)事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而是自己生活居住使用或經(jīng)營(yíng)所有的房屋因生活需要或者經(jīng)營(yíng)所需而將房屋賣(mài)出變現(xiàn)的個(gè)人或企業(yè);

三是交易中往往有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與，在買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中還夾雜著居間法律關(guān)系。

當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出賣(mài)方市場(chǎng)的趨勢(shì)，律師建議審判實(shí)踐中應(yīng)注重保護(hù)守約人的合法權(quán)益。

首先，要正確認(rèn)定合同效力。在“一房多賣(mài)”的情況中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同沒(méi)有違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效，并根據(jù)合同約定確定違約責(zé)任的承擔(dān);

其次，要依法追究惡意違約人的違約責(zé)任，提高其違約成本。由于當(dāng)事人惡意違約，拒不履行合同義務(wù)，可以判令其賠償損失，包括守約方的直接損失和預(yù)期利益，為守約方提供充分有力的司法救濟(jì);

第三，如果當(dāng)事人提出繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，合同也有繼續(xù)履行的可能和必要，可以判令繼續(xù)履行合同，維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序。此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也要加強(qiáng)行業(yè)自律，遵守職業(yè)道德，如果故意隱瞞有關(guān)重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。