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對(duì)于無(wú)法獲得國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房屋，一般我們就稱之為小產(chǎn)權(quán)房，生活中常見的小產(chǎn)權(quán)房主要就是在農(nóng)村集體土地上面修建的房屋。對(duì)于這類房屋，固然有自己的特點(diǎn)。那到底小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)有哪些呢？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。

一、產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)有哪些

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于具備完整產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言的。作為小產(chǎn)權(quán)房，其特點(diǎn)也是相當(dāng)明顯。而這些特點(diǎn)，也在一定程度上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的擁有者或者購(gòu)買者產(chǎn)生特定的影響。小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值比較低。再加上不必繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，因而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整

小產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國(guó)家也不承認(rèn)并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關(guān)法律政策規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認(rèn)可和保護(hù)，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無(wú)效的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大

利用國(guó)有土地從事商品房開發(fā)建設(shè)，需要具備“五證”，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)很多是村民個(gè)人、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體或一些房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不完全具備的公司投資建設(shè)的，也沒有經(jīng)過規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等主管部門審批，在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題。更重要的是，由于缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的權(quán)益不能得到法律有效保護(hù)，根據(jù)《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無(wú)效合同，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償等方面均會(huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風(fēng)險(xiǎn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎?

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閲?guó)家不承認(rèn)，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進(jìn)行抵押貸款的，除非將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房后擁有產(chǎn)權(quán)證。

然而，這并不代表著小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者可以在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個(gè)人借貸。

通過上文的介紹，我們不難知道，小產(chǎn)權(quán)房目前在我國(guó)是得不到法律保護(hù)的，雖然在價(jià)格上有明顯優(yōu)勢(shì)，但是因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不完整，無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證，因而在后續(xù)的手續(xù)中就會(huì)影響相應(yīng)的權(quán)利，比如無(wú)法進(jìn)行銀行抵押貸款。因此，有必要提醒廣大購(gòu)房者注意，要慎重考慮和決定是否購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

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農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?

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