買二手房時賣家反價怎樣應對

一個完整的二手房交易，一般需要簽約、贖樓、資金監(jiān)管、貸款、遞件過戶、抵押擔保等多個環(huán)節(jié)，至少需要一個半月或者更長的時間才能完成。其中簽約之后、賣方贖樓之前階段最容易遭遇賣方反價，“在過戶之前，即使買方已經(jīng)辦好資金監(jiān)管和貸款手續(xù)，但只要賣方一直觀望，遲遲不愿意贖樓，合同就很難繼續(xù)履行下去。

賣方違約，買方有三個選擇，主張雙倍返還定金、主張違約金或要求繼續(xù)履行合同，但是究竟選擇哪一種方式對自己更有利，需要綜合案件的情況分析。一般來說，在定金和違約金之間，買方更愿意選擇金額更高的違約金。但是究竟選擇違約金還是選擇繼續(xù)履行合同？這需要考慮房屋交易價格、上漲幅度、自己對房屋的需求等因素。

首先，假如選擇違約金，一般合同約定的違約金比例為交易價格20%，但法院對違約金的支持比例卻不一致，存在較大的自由裁量空間。但毫無疑問的是，在當前惡意違約情形較多的情況下，法院肯定更傾向于打擊不誠信的行為、盡可能高地支持違約金的比例。目前，深圳法院已經(jīng)有多起判賠支持20%違約金的案例，這對違約者來說，是非常嚴厲的信號。

如果買方對房屋的現(xiàn)實需求非常迫切，或者房產(chǎn)價格漲幅遠超20%，則對于買方來說，要求繼續(xù)履行合同無疑是更好的選擇。但房地產(chǎn)交易自身的特點，決定了法院在判令繼續(xù)履行的時候需要考慮更多的因素：即必須具備可操作性或執(zhí)行性，法院才可能判令繼續(xù)履行。

注意以下幾個問題：

一、在合同簽訂時，首先要確保合同的效力，不給對方留下主張合同無效的借口，比如核實房產(chǎn)權利人的身份、代理人的授權委托手續(xù)、房產(chǎn)共有的情況等；

二、在合同內(nèi)容上下功夫，比如盡可能約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度（法律規(guī)定不超過交易金額的20%），或者約定一旦發(fā)生糾紛、訴訟引發(fā)的律師費及各種費用，由敗訴方承擔，盡可能增加違約成本；

三、自己嚴格依買賣合同約定履約，不給對方留下“買方違約”的口實，包括按時足額支付定金、及時辦理首期款的銀行資金監(jiān)管手續(xù)等；

四、發(fā)現(xiàn)對方可能違約的，要及時固定證據(jù)。如果賣方應履行義務期限屆滿時未履行其義務，買方應自己或者委托律師向賣方發(fā)出書面的《履約催促函》，并保留函件復印件及郵寄憑證，以證明對方違約的事實；

五、一旦發(fā)生糾紛，如果雙方協(xié)商不成，買方應及時委托律師維護自身合法權益，而且無論買方考慮何種訴訟請求，在起訴后都應立即申請財產(chǎn)保全，查封涉案的房產(chǎn)，以保障今后判決的順利執(zhí)行。