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現(xiàn)在到處都是商品房的銷售廣告和宣傳資料。很多購(gòu)房者也是在看了購(gòu)房廣告和宣傳資料之后才決定買房的。但是，購(gòu)房廣告里說的天花亂墜，入住時(shí)卻完全不一樣，由此導(dǎo)致了很多購(gòu)房廣告糾紛。很多人想知道，商品房的銷售廣告受法律約束嗎？本文馬上為你做詳細(xì)解答。

一、購(gòu)房廣告糾紛日益增加

根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告作過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購(gòu)房合同，但在事后卻不予兌現(xiàn)，這也是商品房購(gòu)房廣告糾紛逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為要約邀請(qǐng)?zhí)幚恚灰诤贤形从屑s定，便很難追究出賣人的責(zé)任?；诖?，要求廣告對(duì)出賣人有所約束，是非常必要的。

二、商品房的銷售廣告受法律約束嗎

目前來說，商品房的銷售廣告的法律效力主要規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之中。那么，商品房銷售廣告和宣傳資料是否具有法律效力呢?是否受到法律約束呢?

《商品房買賣解釋》第3條明確將某些銷售廣告和宣傳資料視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于該條的適用，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

1、所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。

2、廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對(duì)于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場(chǎng)觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細(xì)微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任;

3、對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購(gòu)買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。

總之，在商品房廣告日益多樣化的今天，購(gòu)房廣告糾紛也是與日俱增。很多購(gòu)房者都是輕易相信了商品房的廣告和宣傳材料才簽訂了購(gòu)房合同，但最后很多人得到的卻只是失望。幸運(yùn)的是，如今法律明確規(guī)定，符合條件的購(gòu)房廣告屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，因此應(yīng)當(dāng)受到法律約束，開發(fā)商不能兌現(xiàn)購(gòu)房廣告的，要承擔(dān)違約責(zé)任。但是，說起來容易，做起來難。購(gòu)房者如果不能提供法官需要的證據(jù)，則可能也是敗訴而歸。

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