近年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年的“121”號文件，到2004年的提高金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”大限、央行加息，進入2005年，溫家寶總理在《政府工作報告》中強調(diào)“重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”，接著就有了3月的上調(diào)住房貸款利率、4月的國務(wù)院穩(wěn)定房價的八點意見、5月的七部委新政。面對財政、金融、供求等全方位的調(diào)控，房地產(chǎn)投資資金鏈條承受著多重考驗。在這種形勢下，除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上簽。信托可以進行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，可以在不同層次、不同角度上為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。而其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式，都不太現(xiàn)實。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托獨特的制度優(yōu)勢，實現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。

1、信托融資具備三大優(yōu)勢

優(yōu)勢一：信托應(yīng)用范圍廣。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，通過一系列制度安排，實現(xiàn)企業(yè)或項目的組合融資。信托可以與銀行互補互動，銀行具有資金優(yōu)勢，信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性，可以參與到房地產(chǎn)投資的全過程;優(yōu)勢二：信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品，從而增大市場供需雙方的選擇空間;優(yōu)勢三：相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務(wù)費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)信托融資漸成氣候

房地產(chǎn)信托融資發(fā)展迅速，融資規(guī)模逐年攀升。2002年下半年房地產(chǎn)信托開始起步，實現(xiàn)了24億元的融資規(guī)模;2003年進入快速發(fā)展軌道，全年發(fā)行了66個房地產(chǎn)信托計劃，共籌集近60億元資金;進入2004年，房地產(chǎn)信托在一片質(zhì)疑聲中繼續(xù)前行，房地產(chǎn)信托有96個，涉及資金約110億元，數(shù)量、金額同比分別增長45%、83%：而在2005年上半年，房地產(chǎn)信托更是煥發(fā)無限生機，為房地產(chǎn)業(yè)融得資金64億元。從資金投向的房地產(chǎn)類型上看，目前各種類型的項目都已涵蓋，以投向商品住宅類項目為主，也涉及到別墅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等類型。

二、信托融資主流運作模式

房地產(chǎn)信托融資靈活性很強，可以根據(jù)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的特點和需求設(shè)立多種不同的信托計劃。根據(jù)信托資金的運用方式的不同，信托為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流運作模式有三種：