【為您推薦】蜀山區(qū)律師 ? 鎮(zhèn)坪縣律師 ? 沁水縣律師 ? 天等縣律師 ? 銅鼓縣律師 ? 范縣律師 ? 惠東縣律師 ??

購(gòu)房的過程中，未避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，被假的賣方欺騙，建議購(gòu)房者事先審查一下賣方的賣房資格，也就是看對(duì)方是否是房屋的所有人，也有沒有權(quán)利來賣房。那現(xiàn)實(shí)中究竟該怎么判斷賣方是否有賣房資格呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、怎么判斷賣方是否有賣房資格

我國(guó)法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效， 無效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)條款或細(xì)節(jié)、補(bǔ)充部分對(duì)簽約雙方均無法律 約束力。所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同簽字前，首要弄清甲方是誰?他具不具備與 你簽約的主體資格。作為購(gòu)房者，宜從以下六方面查驗(yàn)甲方的主體資格。

1、開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。如果你所購(gòu)買房屋，開發(fā) 企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人不一致，說明 與你簽約的甲方單位有“掛羊頭賣狗肉”問題。

2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人 名稱要相同。賣期房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預(yù)售許可證》;賣 現(xiàn)房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房銷售許可證》。如有，則表明該房 屋可以辦到產(chǎn)權(quán)證。

3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商 品房，交納了地價(jià)，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷售權(quán);而二期工程建造 的商品房，由于未交納地價(jià)或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工 程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于“不具 備合同主體資格”。一旦簽上這種合同，風(fēng)險(xiǎn)自然很大。

4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公 司、子公司或者銷售公司。如與你簽訂購(gòu)房合同的甲方是該開發(fā)公司屬下的分 公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書面法定代表 人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無權(quán)銷售，更無權(quán)作為簽約甲方的 主體資格簽訂購(gòu)房合同。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機(jī)構(gòu)作為該樓盤的 營(yíng)銷總代理，必須具備以下三個(gè)條件：一是該代理公司必須具有房地產(chǎn)管理部 門頒發(fā)的《資質(zhì)證書》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書》。二是該代 理公司必須具有經(jīng)工商行政部門頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)必須 有代理營(yíng)銷房屋的項(xiàng)目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體 資格，才有權(quán)與購(gòu)房者簽訂房屋出售合同。

6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人，必 須是該公司的法定代理人，公司其他人都無權(quán)簽字。也就是說，簽字人必須與 該公司《執(zhí)照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷售部經(jīng)理或營(yíng)銷員代表 甲方與購(gòu)房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時(shí)附上該公司法定代 表人對(duì)銷售經(jīng)理或代表簽約權(quán)的正式書面委托。

二、買房需要注意檢查哪些材料

契約即房地產(chǎn)買賣合同。簽訂契約是買賣雙方當(dāng)事人談判的目標(biāo)。經(jīng)過艱苦談判，雙方終于達(dá)成一致，而要實(shí)現(xiàn)交易，就必須簽訂書面的合同，使談判內(nèi)容固定下來。

不過，在正式簽約前，雙方還必須認(rèn)真核實(shí)對(duì)方身份，查驗(yàn)有關(guān)證件，這才能保證簽訂合同的合法性和有效性。買方應(yīng)該要求實(shí)方提供下列證件和材料：

1、開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或賣方(自然人)身份證明;

2、開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書(項(xiàng)目公司無資質(zhì));

3、房地產(chǎn)權(quán)證或國(guó)有土地使用證;

4、商品房預(yù)售許可證(期房);

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(期房);

6、房屋工程質(zhì)量驗(yàn)收證明(新建);

7、新建商品住宅交付使用許可證;

8、房地產(chǎn)權(quán)證(與第3個(gè)內(nèi)容不同);

9、共有人(如果有)同意出售的書面意見;

10、抵押權(quán)人(如果有)同意出售的書面意見;

11、代理人(如果有)身份證明;

12、委托書及授權(quán)范圍。

為慎重起見，有時(shí)還需要到工商行政管理機(jī)關(guān)、房屋土地管理局、房地產(chǎn)交易中心、住宅發(fā)展局(住宅)、城市規(guī)劃局等進(jìn)行調(diào)查，了解開發(fā)商(出售方)經(jīng)營(yíng)的合法性、房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、產(chǎn)權(quán)是否清晰、房屋是否違反規(guī)劃等，經(jīng)過多方證實(shí)，賣方完全符合法律法規(guī)規(guī)定，買方才可放心地簽約付款。

這是很重要的，如果稀里糊涂的就買了房，則有可能對(duì)方其實(shí)并沒有賣房資料，自己支付了房屋的對(duì)價(jià)之后最終卻拿不到房屋的所有權(quán)，目的肯定是無法實(shí)現(xiàn)的。要是在這方面產(chǎn)生了糾紛的話，可以先來電咨詢一下我們律霸的在線律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行處理。

買賣房子要交哪些稅

二手房買賣個(gè)人房產(chǎn)稅如何計(jì)算

商品房買賣合同糾紛