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我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候，一定不能忘記簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這不僅是對(duì)自身利益的一種保護(hù)，同時(shí)在發(fā)生糾紛的時(shí)候也能起到一定的作用。但現(xiàn)實(shí)中，有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是被認(rèn)定為無(wú)效的，那究竟房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形有哪些呢？下面就讓律霸小編為你做詳細(xì)解答吧。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形有哪些

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身的無(wú)效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的;

2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，比如，出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;

3、以合法形式掩蓋非法目的的;

4、損害社會(huì)公共利益的;

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的;

6、開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效;

7、當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的;

8、開(kāi)發(fā)商在劃撥土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，未經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)的，自始無(wú)效

1、因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷(xiāo)的;

2、在訂立合同時(shí)顯失公平，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷(xiāo)的;

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請(qǐng)求撤銷(xiāo)的;

4、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人、或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)受人請(qǐng)求撤銷(xiāo)的;

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對(duì)人要求撤銷(xiāo)的;

6、代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對(duì)人要求撤銷(xiāo)的。

(三)效力待定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時(shí)追認(rèn)的為無(wú)效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無(wú)效;

2、代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無(wú)效;

3、無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無(wú)效。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情形

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除事由種類(lèi)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?/p>

商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過(guò)程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！逗贤ā泛汀督忉尅肪?guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買(mǎi)賣(mài)合同申明確約定出來(lái)，此時(shí)原來(lái)本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條，占全部解釋條文28條的35。7%，這些條文對(duì)解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來(lái)，主要有以下幾種：

1、根本違約：

(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;

(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

(4)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;

(5)房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：

(1)出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;

(2)辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

3、其他解除情形：

(1)面積誤差比絕對(duì)值超出3%;

(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

從上文的介紹中，大家應(yīng)該已經(jīng)知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效情形都有哪些了吧。一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效的，那么就不能對(duì)當(dāng)事人的行為產(chǎn)生約束力，出現(xiàn)了糾紛的也不能根據(jù)合同中約定好的內(nèi)容進(jìn)行處理。因此，實(shí)踐中簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行操作。

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