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在我國，農(nóng)村宅基地的使用屬于農(nóng)民的一種特權(quán)，城鎮(zhèn)居民是不具備此條件的。雖然農(nóng)民對于宅基地只有使用的權(quán)利，但是宅基地上建筑的房屋，農(nóng)民是可以進行買賣的，前提是需要符合法律的規(guī)定，不然遇到拆遷補償就很容易產(chǎn)生糾紛。那么，農(nóng)村房屋買賣拆遷補償糾紛處理原則是怎樣的?

一、農(nóng)村房屋買賣拆遷補償糾紛處理原則

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權(quán)不能進行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進行調(diào)劑。

2007年實施的《物權(quán)法》就一定范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，即本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員或機構(gòu)抵押和出售予以解禁。但在司法實踐中，也存在因買賣時間長、交易雙方已經(jīng)實際履行完畢、購房人已經(jīng)實際居住等情況下認定為有效的案例。這樣的有效裁判不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合保障社會秩序、維護交易穩(wěn)定良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容。

上海高院在涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件不斷增多的情況下，及時出臺《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，認為農(nóng)村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。具體如下：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

4、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進行處理時，亦應區(qū)分不同情況：

1、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

2、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

在我國城市化進程不斷深入，城市建設和城市規(guī)模不斷擴大的情況下，大量土地被征收征用，尤其是城市周邊的農(nóng)村集體土地，這一過程也涉及對農(nóng)村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷，拆遷過程中又引發(fā)更多的宅基地房屋糾紛，在此形勢下，上海高院民一庭又出臺《 關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》對相關情況進行規(guī)范，具體如下：

二、宅基地房屋權(quán)屬的確定

我國一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴建的演變。因此，在確定宅基地房屋權(quán)屬時，應綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴建等情況。

(一)系爭房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴建的，以土改時登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。

(二)系爭房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。

(三)系爭房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權(quán)利人范圍之外的，不能再主張權(quán)利。確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時，應當充分考慮仍為集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利人以及對系爭宅基地上房屋一直進行維修、保養(yǎng)等義務的權(quán)利人利益。

三、宅基地房屋中未成年人權(quán)利的確認

根據(jù)《土地管理法》第62條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權(quán)的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)面積和房屋的建筑面積時，一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)和房屋建設的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的所有權(quán)屬于建設用地使用權(quán)人”，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。

四、宅基地使用權(quán)補償款的歸屬

農(nóng)村宅基地房屋的動遷補償一般分為房屋補償和宅基地使用權(quán)補償。地上物的補償，應當歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，動遷補償款可依繼承關系進行處理。宅基地使用權(quán)補償款的分割，容易產(chǎn)生爭議，特別是非集體經(jīng)濟組織的繼承人往往基于繼承關系而主張宅基地使用權(quán)，進而提出分割相應補償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。

當一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，該宅基地使用權(quán)的補償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟組織明確表示反對的除外。

五、尚未取得安置房面積的購買權(quán)分割

農(nóng)村房屋動遷中，經(jīng)常發(fā)生動遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結(jié)算在一起，每人享受安置面積按一定金額預扣在動拆遷部門。由于安置房屋未實際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時要求確認安置房面積的購買權(quán)，其實際是主張分割房屋的權(quán)利。

鑒于被動遷人將來可能獲得的房屋實際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進行確權(quán)、分割。若動遷款預扣在動遷部門用于購置安置房的，動遷款亦可不作處理。當事人要求確認安置房面積購買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請求，但在裁判理由中告知當事人可在房屋實際面積、位置等確定后再行主張。

農(nóng)村房屋買賣拆遷補償糾紛處理原則是怎樣的?根據(jù)上述的介紹可以了解到，對于農(nóng)村的房屋買賣，由于受到宅基地的影響，所以很容易產(chǎn)生糾紛。如果雙方當事人就農(nóng)村房屋買賣簽訂的合同符合國家的規(guī)定，則拆遷補償屬于房屋買賣的受讓方?？墒侨绻环戏傻囊?guī)定，則雙方當事人按照比例進行分割補償。

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