合同條款要明晰“陰陽(yáng)合同”要不得

案例一：去年五月份，張先生通過(guò)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系到了一位二手房賣(mài)家。賣(mài)家因?yàn)橐鰢?guó)，所以開(kāi)價(jià)不高，而經(jīng)過(guò)多方實(shí)地考察的張先生對(duì)該套房產(chǎn)十分滿(mǎn)意，于是就與賣(mài)家簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)雙方也在合同內(nèi)擬定了有關(guān)違約的相關(guān)行為。

簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同之后幾天，張先生就直接搬入了該套房產(chǎn)。隨后，房產(chǎn)的賣(mài)家出國(guó)去了。但沒(méi)多久，張先生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題來(lái)了。由于雙方對(duì)于該套房產(chǎn)一些日常生活設(shè)施賬戶(hù)的交付，沒(méi)有約定，賣(mài)家急著出國(guó)也沒(méi)有辦理交接，也就是說(shuō)，張先生在水、電、煤氣等等方面繳費(fèi)不是很方便，又因?yàn)橘u(mài)家不在國(guó)內(nèi)，不能及時(shí)進(jìn)行更名手續(xù)的辦理，讓張先生頭痛不已。

案例二：去年春節(jié)前，王女士看中一套面積約120平方米的三室戶(hù)型，售價(jià)110萬(wàn)元，房齡不足5年。為了盡快達(dá)成交易，賣(mài)家建議采用“陰陽(yáng)合同”的方式，將遞件過(guò)戶(hù)合同中的房款降為85萬(wàn)元，從而減輕王女士成本。在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，由于成交價(jià)過(guò)低，房管部門(mén)仍按評(píng)估價(jià)110萬(wàn)元依法征收稅費(fèi)。這樣一來(lái)，需支付稅費(fèi)總額比王女士的預(yù)期多2萬(wàn)多元。為此，王女士提出多出部分由賣(mài)家承擔(dān)，但賣(mài)家則表示合同約定由買(mǎi)家承擔(dān)，如果買(mǎi)家反悔，還需要扣除定金作為補(bǔ)償。

法官提醒

購(gòu)房者都要確認(rèn)房產(chǎn)基本信息的真實(shí)性與有效性。比如房產(chǎn)證、身份證是否有效，房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出具公證委托書(shū)。確定房屋有無(wú)設(shè)定抵押、租賃，如房屋已出租，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)提供承租人出具的同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利。

房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫(xiě)，不得隨意增改文字。而房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫(xiě)。有部分房屋附有贈(zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的“其他條款”中注明。房屋權(quán)屬要明確注明。

還要確認(rèn)房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，私產(chǎn)房要填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，企業(yè)產(chǎn)房要填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)單位名稱(chēng)，公產(chǎn)房要填寫(xiě)所屬房管站名稱(chēng)。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣(mài)方出具相關(guān)證明。

另外，交易金額及付款方式、違約責(zé)任應(yīng)約定明確。有關(guān)金額約定時(shí)應(yīng)頂格大寫(xiě)，字跡清晰。如有小寫(xiě)，須注意前后一致。明確付款金額和具體時(shí)間，保證總金額一致，前后時(shí)間不沖突。過(guò)戶(hù)貸款具體事項(xiàng)以銀行和房地產(chǎn)管理部門(mén)為準(zhǔn)。在簽署合同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)支付定金，賣(mài)方出具收款票據(jù)或收條。

附屬設(shè)施的約定則可依據(jù)“三要三不要”的原則：煤氣、暖氣和一戶(hù)一表要注明，并約定日期交接相關(guān)證件或變更證件。如果有家具或電器等等留給買(mǎi)方，需要在合同中注明。并且約定附屬設(shè)施相關(guān)證件及費(fèi)用繳清憑證的交接日期。

值得注意的是，房地產(chǎn)交易中心有專(zhuān)門(mén)的房屋評(píng)估價(jià)計(jì)算方法，想通過(guò)報(bào)低成交價(jià)來(lái)少繳稅是行不通的?！瓣庩?yáng)合同”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，建議雙方在房款的協(xié)商方面多進(jìn)行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)有漲有跌買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)擺正心態(tài)

日前，姑蘇區(qū)法院對(duì)該院一年來(lái)受理的48件二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行了全面的調(diào)研分析，從中分析了相關(guān)原因，其中價(jià)格的漲漲跌跌成為糾紛的主要癥結(jié)。法官們提醒買(mǎi)賣(mài)房屋雙方還應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，以免承擔(dān)違約責(zé)任，最終得不償失。

案例一：宋先生與陳女士是夫妻關(guān)系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購(gòu)買(mǎi)該套房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。約定房?jī)r(jià)為120萬(wàn)元。簽訂合同時(shí)宋先生也在場(chǎng)，但其未在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至姑蘇法院，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)其同意為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效。

審理中，阮先生指出宋先生之所以要求確認(rèn)合同無(wú)效，是因?yàn)樗蜗壬鷥煽谧诱J(rèn)為房子比市場(chǎng)行情賣(mài)便宜了10多萬(wàn)元。阮先生提供了電話(huà)錄音表明其與宋先生就房?jī)r(jià)進(jìn)行過(guò)商討，對(duì)話(huà)內(nèi)容表明宋先生對(duì)賣(mài)房事實(shí)是知曉的。中介公司職員也出庭作證證實(shí)宋先生對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程是知情的，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)其在場(chǎng)并未表示異議。法院根據(jù)相關(guān)證據(jù)依法駁回了宋先生的訴訟請(qǐng)求。

案例二：錢(qián)某與王某經(jīng)中介公司介紹，約定錢(qián)某將一套房屋賣(mài)給王某，實(shí)際成交價(jià)為200萬(wàn)元。后來(lái)王某根據(jù)多方比較認(rèn)為自己的房子買(mǎi)貴了，于是向錢(qián)某交涉要求解除合同，錢(qián)某表示反對(duì)。幾天后，王某向錢(qián)某發(fā)出律師函，稱(chēng)房屋到處都是裂縫，存在質(zhì)量問(wèn)題。而錢(qián)某和中介兩次帶自己看房都在傍晚時(shí)分，是故意掩藏這些瑕疵，屬于欺詐。王某據(jù)此要求解除合同。

經(jīng)查明，涉訴房屋墻壁上共有三條不足1毫米的裂縫，屬于收縮裂縫，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)并無(wú)影響。且錢(qián)某出售房屋時(shí)，室內(nèi)每個(gè)房間都有照明燈光，裂縫清晰可見(jiàn)并無(wú)遮擋。綜上，姑蘇法院沒(méi)有采納王某的意見(jiàn)，酌情判決王某向錢(qián)某支付違約金60000元。

法官提醒

房屋買(mǎi)賣(mài)屬于市場(chǎng)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方的合同是在雙方平等自愿的前提下簽訂的，受法律保護(hù)。也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)行為本身就是一種商業(yè)交易行為，必然存在風(fēng)險(xiǎn)，這就要求雙方作出妥善的判斷。一旦簽好合同，價(jià)格就是確定的。盡管從簽好合同到房屋過(guò)戶(hù)有一個(gè)過(guò)程，房?jī)r(jià)有可能上漲或下跌，但除非證明合同在訂立時(shí)顯失公平，否則既然雙方意思已經(jīng)達(dá)成一致，接受了就要認(rèn)真履行，不履行就要承擔(dān)違約責(zé)任。